Anfängliche Tilgung: 2 %, 3 % oder 4 %?

Wenn Sie in Deutschland eine Baufinanzierung anfragen, geht es nicht nur um Darlehenssumme, Sollzins und Zinsbindung. Die Bank fragt auch nach einer Zahl, die viele Käuferinnen und Käufer am Anfang unterschätzen:

Welche anfängliche Tilgung möchten Sie wählen: 2 %, 3 % oder 4 %?

Das klingt nach einem technischen Detail. Tatsächlich entscheidet diese Zahl über vier Dinge: Ihre Monatsrate, den Abbau der Restschuld, die gesamten Zinskosten und das Risiko bei der Anschlussfinanzierung.

Einfach gesagt: Die anfängliche Tilgung ist der zu Beginn auf ein Jahr hochgerechnete Tilgungsanteil. Zusammen mit dem Sollzins bestimmt sie die anfängliche Rate.

Wenn Sie 300.000 € aufnehmen und 2 % anfängliche Tilgung vereinbaren, entspricht das zu Beginn 6.000 € Tilgung pro Jahr beziehungsweise 500 € in der ersten Monatsrate. Weil der Zinsanteil danach monatlich sinkt, tilgt das hier verwendete Modell in den ersten zwölf Raten tatsächlich 6.111,23 €. Die 6.000 € sind also der anfängliche, auf ein Jahr hochgerechnete Betrag und nicht die exakte Summe der ersten zwölf Tilgungen.

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Schnellantwort: 2 %, 3 % und 4 % führen zu sehr unterschiedlichen Finanzierungen

Angenommen, Sie nehmen ein Darlehen über 300.000 € auf, der Sollzins liegt bei 4,0 %, und Sie wählen ein klassisches Annuitätendarlehen. Der Zinssatz bleibt in dieser Beispielrechnung bis zur vollständigen Rückzahlung unverändert.

Um den Vergleich in German Immo Flow nachzuvollziehen, wählen Sie als Tilgungsart zuerst Annuitätendarlehen. Tragen Sie Kaufkosten und Eigenkapital dann so ein, dass im Ergebnisbereich eine Kreditsumme von 300.000 € angezeigt wird. Speichern Sie das Basisszenario, lassen Sie alle anderen Eingaben unverändert und variieren Sie ausschließlich die anfängliche Tilgung. Der Rechner schreibt den eingegebenen Zinssatz über die modellierte Rückzahlungsdauer fort; er prognostiziert keinen Anschlusszins nach Ende der Sollzinsbindung. Bei der Ratentilgung entstehen andere Ergebnisse.

Der wichtigste Punkt: Von 2 % auf 3 % Tilgung bedeutet 250 € mehr pro Monat, aber rund sechs Jahre weniger Laufzeit und etwa 49.600 € weniger Zinsen.

Deshalb weist die Verbraucherzentrale darauf hin, dass eine höhere anfängliche Tilgung das Darlehen schneller zurückführt.¹ Auch Stiftung Warentest schreibt, dass schon ein Prozentpunkt Unterschied beim Tilgungssatz die Kreditlaufzeit um viele Jahre verkürzen und Zehntausende Euro an Zinsen sparen kann.²

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1. Was bedeutet anfängliche Tilgung genau?

Anfängliche Tilgung beschreibt:

den zu Beginn auf ein Jahr hochgerechneten Tilgungsanteil des Darlehensbetrags.

Beispiel:

• Darlehensbetrag: 300.000 €
• Sollzins: 4,0 % p.a.
• Anfängliche Tilgung: 2,0 % p.a.

Die anfängliche Jahresrate ergibt sich aus:

Darlehensbetrag × (Sollzins + anfängliche Tilgung)
= 300.000 × (4,0 % + 2,0 %)
= 18.000 € pro Jahr
= 1.500 € pro Monat

In einem Finanzierungsangebot kann das etwa so aussehen:

Sollzins: 4,00 % p.a.
Anfängliche Tilgung: 2,00 % p.a.
Monatsrate: 1.500 €

Die 2 % sind also weder der Zinssatz noch die Gesamtkosten des Darlehens. Sie legen den anfänglichen Tilgungsanteil fest. Im ersten Monat entfallen von der Rate 1.000 € auf Zinsen und 500 € auf Tilgung. Danach sinkt der Zinsanteil monatlich, sodass in den ersten zwölf Raten insgesamt 6.111,23 € getilgt werden.

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2. Warum heißt sie „anfänglich“?

Weil bei einem typischen deutschen Annuitätendarlehen die Monatsrate während der Zinsbindung meist gleich bleibt, sich ihre Zusammensetzung aber laufend verändert.

Die Rate besteht aus zwei Teilen:

Monatsrate = Zinsen + Tilgung

Am Anfang ist die Restschuld hoch. Deshalb ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil niedriger. Mit jeder Monatsrate sinkt die Restschuld. Dadurch sinkt auch der nächste Zinsanteil. Da die Monatsrate gleich bleibt, fließt automatisch mehr Geld in die Tilgung.

Genau so beschreibt es die Verbraucherzentrale: Die gleichbleibende Annuität besteht aus Zins und Tilgung; durch fortlaufende Tilgung sinkt der ursprüngliche Kreditbetrag, der Zinsanteil wird kleiner und der Tilgungsanteil steigt.¹

Die anfängliche Tilgung beschreibt also nur den Start. Danach erhöht sich das tatsächliche Tilgungstempo von selbst.

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3. Was beeinflusst die anfängliche Tilgung?

3.1 Die Monatsrate: mehr Tilgung bedeutet höhere Rate

Bei gleichem Darlehen und gleichem Zinssatz führt eine höhere Tilgung zu einer höheren monatlichen Rate.

Für 300.000 € Darlehen bei 4,0 % Sollzins gilt ungefähr:

• 2 % Tilgung: 1.500 € pro Monat
• 3 % Tilgung: 1.750 € pro Monat
• 4 % Tilgung: 2.000 € pro Monat

Deshalb ist 4 % nicht automatisch besser. Wenn die Rate Ihr Budget zu stark belastet und kein Puffer mehr bleibt, kann eine hohe Tilgung selbst zum Risiko werden.

3.2 Die Laufzeit: mehr Tilgung bedeutet schneller schuldenfrei

Im gleichen Beispiel mit 300.000 € und 4,0 % Sollzins:

• 2 % Tilgung: nach etwa 27,6 Jahren abbezahlt
• 3 % Tilgung: nach etwa 21,3 Jahren abbezahlt
• 4 % Tilgung: nach etwa 17,4 Jahren abbezahlt

Die Verbraucherzentrale empfiehlt, die Finanzierung so zu planen, dass das Darlehen möglichst spätestens zum Renteneintritt zurückgezahlt ist. Sie nennt außerdem ein anschauliches Beispiel: Bei rund 3 % Zins kann eine Anfangstilgung von nur 1 % zu etwa 46 Jahren Laufzeit führen; mit 3 % Anfangstilgung ist das Darlehen nach gut 23 Jahren abbezahlt.³

3.3 Die Zinskosten: mehr Tilgung bedeutet weniger Zinsen

Je schneller die Restschuld sinkt, desto kleiner wird die Summe, auf die Zinsen berechnet werden. In der Beispielrechnung über 300.000 € ergibt sich:

• 2 % Tilgung: Gesamtzinsen ca. 195.199 €
• 3 % Tilgung: Gesamtzinsen ca. 145.573 €
• 4 % Tilgung: Gesamtzinsen ca. 116.582 €

Das ist kein kleiner Unterschied. Es geht schnell um mehrere Zehntausend Euro.

3.4 Die Restschuld nach der Zinsbindung: niedrige Tilgung erhöht das Anschlussrisiko

Viele Baufinanzierungen haben eine Sollzinsbindung, zum Beispiel 10, 15 oder 20 Jahre. Ist das Darlehen danach noch nicht vollständig getilgt, brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung.

Wenn die Zinsen dann höher sind und Ihre Restschuld noch groß ist, kann die neue Rate deutlich steigen. Die Verbraucherzentrale warnt genau vor diesem Risiko: Am Ende der Zinsbindung verbleibende Restschulden müssen zum dann aktuellen Marktzins weiterfinanziert werden; sind die Zinsen gestiegen, kann das das Budget stark belasten.¹

Bei 300.000 € Darlehen und 4,0 % Sollzins bleibt nach 10 Jahren ungefähr:

• 1 % Tilgung: 263.187 € Restschuld
• 2 % Tilgung: 226.375 € Restschuld
• 3 % Tilgung: 189.563 € Restschuld
• 4 % Tilgung: 152.750 € Restschuld

Die Tilgung entscheidet also nicht nur über Ihre heutige Rate, sondern auch darüber, wie viel Schulden Sie in die nächste Finanzierungsrunde mitnehmen.

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4. Warum Tilgung im Zinsumfeld 2026 besonders wichtig ist

Bei der Aktualisierung dieses Artikels am 2. August 2026 unterschieden sich veröffentlichte Beispiele für zehnjährige Finanzierungen je nach Beleihungsauslauf und Kundenprofil. Interhyp nannte auf Basis von Angeboten vom 20. bis 26. Juli 2026 für drei Beleihungsklassen Effektivzinsen von 3,80 %, 3,87 % und 4,14 %.⁴ Das repräsentative Beispiel von Dr. Klein über 350.000 € vom 2. August wies für zehn Jahre 3,66 % festen Sollzins und 3,75 % Effektivzins aus.⁵ Soll- und Effektivzins sind nicht gleichzusetzen; zudem unterscheiden sich die Anbieterannahmen. Der Rechner verwendet in diesem Artikel bewusst einen gerundeten Sollzins von 4,0 % als Planungsannahme, nicht als Marktdurchschnitt oder persönliches Angebot.

Damit ist die Wahl der Tilgung sensibler als in den Niedrigzinsjahren.

Bei 1 % Zins konnten viele Käufer eine niedrige Tilgung wählen und hatten trotzdem eine vergleichsweise moderate Monatsrate. Bei rund 4 % Zins frisst der Zinsanteil bereits einen großen Teil der Rate. Wenn die Tilgung dann ebenfalls niedrig ist, entstehen zwei Probleme:

1. Die Monatsrate wirkt bezahlbar, aber die Restschuld sinkt langsam.
2. Am Ende der Zinsbindung bleibt möglicherweise sehr viel Darlehen übrig.

Die bessere Frage lautet also nicht nur: „Wie hoch ist der Zins?“ Sondern:

Ist meine Tilgung bei diesem Zins hoch genug, damit die Restschuld in einem vernünftigen Tempo sinkt?

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5. Sollten Sie 2 %, 3 % oder 4 % wählen?

Eine allgemeingültige Antwort gibt es nicht. Praktisch hilft diese Reihenfolge.

Schritt 1: Starten Sie mit einer Rate, die Sie lange tragen können

Fragen Sie nicht zuerst: „Welche Tilgung klingt gut?“ Fragen Sie lieber:

Kann ich diese Rate auch zahlen, wenn das Einkommen schwankt, ein Kind dazukommt, die Immobilie Reparaturen braucht oder die Energiekosten steigen?

Die Rate sollte nicht nur irgendwie machbar sein. Sie sollte dauerhaft tragbar sein. Zum Budget gehören auch Rücklagen, Versicherungen, Grundsteuer, Energie und normale Lebenshaltungskosten. Wer eine Eigentumswohnung kauft, muss zusätzlich das Hausgeld einplanen; bei einem Haus sind die laufenden Betriebs- und Instandhaltungskosten separat anzusetzen.

Schritt 2: Planen Sie vom gewünschten Ende her

Wer mit 35 kauft, kann eine Laufzeit von 25 bis 30 Jahren anders bewerten als jemand, der mit 50 kauft. Die Verbraucherzentrale empfiehlt, die Tilgung von Anfang an so zu wählen, dass das Darlehen möglichst nicht länger läuft als die Zeit bis zur Rente.³

Schritt 3: Prüfen Sie die Restschuld am Ende der Zinsbindung

Viele schauen nur auf die Monatsrate. Wichtiger ist zusätzlich:

• Wie hoch ist die Restschuld nach 10 oder 15 Jahren?
• Was passiert, wenn die Anschlussfinanzierung 5 % oder 6 % kostet?
• Brauche ich eine längere Zinsbindung oder eine höhere Tilgung?

Schritt 4: Planen Sie Flexibilität ein

Eine hohe Tilgung spart Zinsen, aber eine zu hohe feste Rate nimmt Ihnen Spielraum. Oft ist eine ausgewogene Lösung besser:

• feste Rate so wählen, dass sie sicher tragbar ist;
• jährliche Sondertilgungen vereinbaren;
• Bonuszahlungen oder Ersparnisse für zusätzliche Tilgung nutzen;
• prüfen, ob ein Tilgungssatzwechsel möglich ist.

Stiftung Warentest empfiehlt beim Vergleich von Finanzierungsangeboten, immer mit denselben Vorgaben zu arbeiten, etwa Darlehenshöhe, gewünschter Monatsrate und Zinsbindung. Nur dann sind Angebote wirklich vergleichbar.⁶

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6. Selbstnutzer und Kapitalanleger sollten Tilgung unterschiedlich betrachten

Selbstnutzer: Sicherheit und schuldenfrei bis zur Rente

Wenn Sie die Immobilie selbst nutzen, geht es bei der Tilgung vor allem um Sicherheit:

• Die Monatsrate darf das Haushaltsbudget nicht überfordern.
• Die Restschuld nach der Zinsbindung sollte beherrschbar sein.
• Das Darlehen sollte möglichst vor Renteneintritt abbezahlt sein.
• Die Gesamtzinsen sollten nicht aus dem Ruder laufen.

Für viele ist 2 % Tilgung ein Startpunkt, aber nicht automatisch die beste Lösung. Wenn das Budget es zulässt, können 3 % oder mehr das Risiko deutlich senken.

Kapitalanleger: Tilgung belastet den Cashflow, senkt aber das Risiko

Bei vermieteten Immobilien ist ein Punkt wichtig:

Die Tilgung selbst ist bei Vermietung grundsätzlich nicht als Werbungskosten abziehbar, aber sie ist ein echter monatlicher Geldabfluss.

Schuldzinsen können bei Vermietung als Werbungskosten abziehbar sein, soweit sie wirtschaftlich mit den Mieteinnahmen zusammenhängen. Die Tilgung reduziert dagegen Ihre Schulden und den freien Cashflow, nicht aber unmittelbar das zu versteuernde Einkommen.

Für Anleger heißt das:

• Höhere Tilgung: engerer monatlicher Cashflow, aber schnellere Entschuldung und weniger Anschlussrisiko.
• Niedrigere Tilgung: bessere laufende Liquidität, aber höhere Restschuld und mehr Leverage-Risiko.

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7. Häufige Fehler

Fehler 1: Nur auf den Zinssatz schauen

Zwei Darlehen können beide 4 % Sollzins haben. Wenn eines 1 % Tilgung und das andere 3 % Tilgung hat, sind es völlig unterschiedliche Finanzierungen.

Fehler 2: Niedrige Monatsrate mit günstigem Darlehen verwechseln

Eine niedrige Rate kann schlicht bedeuten, dass sehr wenig getilgt wird. Das fühlt sich kurzfristig angenehm an, kann aber langfristig teuer und riskant werden.

Fehler 3: Restschuld nach 10 Jahren ignorieren

Die Restschuld am Ende der Zinsbindung entscheidet, wie stark Sie spätere Zinsänderungen treffen.

Fehler 4: Tilgung zu hoch ansetzen

Eine Finanzierung muss nicht nur im Rechner funktionieren. Sie muss im Alltag funktionieren. Immobilien brauchen Reparaturen, Einkommen kann sich ändern, Familienausgaben auch.

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FAQ

Ist eine höhere anfängliche Tilgung immer besser?

Nein. Sie führt schneller zur Entschuldung und spart Zinsen, erhöht aber die Monatsrate. Wenn dadurch kein Puffer mehr bleibt, kann sie zu hoch sein.

Reichen 2 % anfängliche Tilgung?

2 % können ein sinnvoller Startpunkt sein, reichen aber nicht automatisch. Entscheidend sind Darlehenshöhe, Zinssatz, Alter, Einkommen, Zinsbindung und gewünschter Zeitpunkt der vollständigen Rückzahlung. Bei Zinsen um 4 % lohnt sich der Vergleich von 2 %, 3 % und 4 % besonders.

Warum kann bei niedrigen Zinsen eine höhere Tilgung nötig sein?

Weil die Monatsrate aus Zins und Tilgung besteht. Sind Zins und Tilgung niedrig, sinkt die Restschuld sehr langsam. Die Verbraucherzentrale nennt ein Beispiel, bei dem 1 % Anfangstilgung und rund 3 % Zins zu etwa 46 Jahren Laufzeit führen können.³

Was ist der Unterschied zwischen Tilgung und Sondertilgung?

Tilgung ist die regelmäßige Rückzahlung des Darlehens über Ihre Monatsrate. Sondertilgung ist eine zusätzliche freiwillige Rückzahlung, oft bis zu einer vereinbarten jährlichen Grenze, zum Beispiel 5 % des Darlehens. Sie gibt Ihnen Flexibilität, ohne die feste Monatsrate von Anfang an zu hoch zu setzen.

Bin ich bei langer Zinsbindung für immer gebunden?

Nach § 489 BGB können Darlehensnehmende unter bestimmten Voraussetzungen ein Darlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens mit sechsmonatiger Frist kündigen.⁷ Wird nach dem Empfang eine neue Vereinbarung über die Rückzahlungszeit oder den Sollzins getroffen, tritt deren Zeitpunkt an die Stelle des vollständigen Empfangs. Der genaue Termin hängt daher vom Vertrag, der Auszahlung und späteren Vereinbarungen ab. Im Zweifel sollten Sie die Klauseln prüfen lassen.

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Fazit: Die Tilgung ist eine der meistunterschätzten Zahlen in der Baufinanzierung

Der Zinssatz sagt Ihnen, was das geliehene Geld kostet. Die anfängliche Tilgung sagt Ihnen, wie schnell Sie die Restschuld abbauen.

Eine gute Faustregel lautet:

Die Rate muss sicher tragbar sein, die Tilgung muss spürbar sein, und die Restschuld nach der Zinsbindung muss beherrschbar bleiben.

Halten Sie in German Immo Flow die angezeigte Kreditsumme, den Zinssatz und alle Kaufannahmen konstant. Speichern Sie dann getrennte Varianten mit 2 %, 3 % und 4 % anfänglicher Tilgung und vergleichen Sie Monatsrate, Restschuld und Gesamtzinsen. Das Ergebnis ist eine Planungshilfe und kein Finanzierungsangebot.

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Hinweis: Dieser Beitrag und seine Berechnungen sind vereinfachte Planungsbeispiele zur allgemeinen Information. Sie sind keine Finanzierungs-, Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung und kein Finanzierungsangebot. Konkrete Konditionen hängen von Bonität, Einkommen, Eigenkapital, Immobilie, Kreditgeber und Vertrag ab. Lassen Sie sich vor Vertragsabschluss von einer Bank, einer unabhängigen Finanzierungsberatung oder einer anderen qualifizierten Fachperson beraten.

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