Welche Steuern fallen beim Immobilienkauf in Deutschland wirklich an?

Beim Immobilienkauf geht es um deutlich mehr als Kaufpreis, Darlehenszins und Monatsrate. Einmalige Steuern und Gebühren bestimmen, wie viel Geld Sie für den Erwerb tatsächlich benötigen. Während der Haltedauer kommen laufende Abgaben hinzu; bei Vermietung und Verkauf entscheidet das Einkommensteuerrecht über den Betrag, der nach Steuern übrig bleibt.

Dieser Leitfaden ordnet die wichtigsten Positionen in der Reihenfolge ein, in der sie typischerweise relevant werden: vom Kauf über die Haltedauer bis zum späteren Verkauf. Grundlage sind die am 2. August 2026 geltenden Gesetze und die zu diesem Zeitpunkt verfügbaren amtlichen Informationen. Das Berliner Beispiel mit einem Kaufpreis von 500.000 € zeigt außerdem, wie schnell sich die Kaufnebenkosten summieren.

Schnellantwort: Steuern und Kosten nach Phase

Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten sind keine Steuern. Zusammen mit der Grunderwerbsteuer zählen sie aber zu den wichtigsten Kaufnebenkosten. Für eine belastbare Finanzierungs- oder Renditerechnung gehören alle diese Positionen in den anfänglichen Kapitalbedarf.

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1. Grunderwerbsteuer: die größte einmalige Steuer

1.1 Berechnung und Steuersatz

Bei einem gewöhnlichen Immobilienkauf wird die Grunderwerbsteuer im Ausgangspunkt auf den Kaufpreis erhoben:

Grunderwerbsteuer = steuerpflichtige Gegenleistung × Steuersatz des Bundeslands

§ 11 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) nennt einen Grundsteuersatz von 3,5 %.¹ Die Bundesländer dürfen davon abweichen. 2026 liegen die tatsächlich geltenden Sätze deshalb zwischen 3,5 % und 6,5 %.

1.2 Steuerschuld, Zahlung und Eigentumsumschreibung

Nach § 13 GrEStG sind bei einem Kauf grundsätzlich die Vertragsparteien Steuerschuldner.² Im Kaufvertrag wird fast immer vereinbart, dass der Käufer die Steuer wirtschaftlich trägt. Diese Vereinbarung bindet das Finanzamt jedoch nicht, falls die Steuer ausbleibt.

Der praktische Ablauf ist wichtig für Ihre Liquiditätsplanung:

1. Der Notar meldet den beurkundeten Vertrag dem Finanzamt.
2. Das Finanzamt erlässt den Grunderwerbsteuerbescheid.
3. Die Steuer wird grundsätzlich einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig, sofern dort kein späterer Termin steht.³
4. Nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne sie darf das Grundbuchamt den Käufer grundsätzlich nicht als neuen Eigentümer eintragen.⁴

Die Steuer wird also nicht pauschal „beim Notartermin“ fällig. Maßgeblich sind Steuerbescheid und Zahlungsfrist.

1.3 Wichtige Ausnahmen

Ein normaler Kauf zwischen nicht verwandten Personen ist regelmäßig steuerpflichtig. § 3 GrEStG enthält jedoch Ausnahmen, unter anderem für Erwerbe von Todes wegen und Grundstücksschenkungen sowie für bestimmte Übertragungen zwischen Ehegatten, eingetragenen Lebenspartnern und Verwandten in gerader Linie.⁵ Eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer bedeutet nicht automatisch, dass keine Erbschaft- oder Schenkungsteuer zu prüfen ist.

1.4 Berliner Kurzbeispiel

Für eine Berliner Eigentumswohnung zum Preis von 500.000 € gilt derzeit ein Satz von 6,0 %:

500.000 € × 6,0 % = 30.000 €

Diese 30.000 € erhöhen den anfänglichen Geldbedarf. Ob und in welchem Umfang eine Bank Kaufnebenkosten mitfinanziert, hängt von Bonität, Beleihungswert und Finanzierung ab.

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2. Grunderwerbsteuersätze 2026 in allen 16 Bundesländern

Die Tabelle beruht auf der DNotI-Übersicht mit Quellenstand 28. Januar 2026. Die Arbeitsmittel-Seite des Deutschen Notarinstituts wurde zuletzt am 2. August 2026 geprüft; an diesem Tag war die Übersicht vom 28. Januar 2026 weiterhin die dort veröffentlichte aktuelle Fassung.⁶

Bei 500.000 € Kaufpreis beträgt die Steuer in Bayern 17.500 €, in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein dagegen 32.500 €. Allein der Standort macht somit einen Unterschied von 15.000 €.

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3. Bemessungsgrundlage: Was wird besteuert?

3.1 Gegenleistung als Ausgangspunkt

Nach § 9 GrEStG wird die Steuer bei einem Kauf grundsätzlich nach dem Wert der Gegenleistung bemessen.⁷ Dazu zählen vor allem der Kaufpreis und weitere Leistungen, die der Käufer übernimmt, um das Grundstück zu erwerben. Bei wirtschaftlich verbundenen Grundstücks- und Bauverträgen kann unter Umständen das gesamte einheitliche Vertragswerk maßgeblich sein.

3.2 Bewegliche Gegenstände gesondert ausweisen

Mitverkaufte bewegliche Gegenstände – zum Beispiel Möbel, frei bewegliche Geräte oder eine Einbauküche – gehören grundsätzlich nicht zum Grundstück. Ihr realistisch angesetzter Wert kann daher außerhalb der Bemessungsgrundlage liegen, wenn die Gegenstände und Einzelpreise im notariellen Vertrag nachvollziehbar aufgeführt sind.⁸

Eine beliebige Aufteilung des Kaufpreises akzeptiert das Finanzamt nicht. Inventarliste, Alter, Zustand und Belege sollten den angesetzten Wert plausibel machen.

3.3 Erhaltungsrücklage mindert die Steuer nicht

Beim Kauf einer Eigentumswohnung geht der Anteil an der Erhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft wirtschaftlich auf den Käufer über. Ein gesonderter Ausweis im Kaufvertrag mindert die grunderwerbsteuerliche Gegenleistung dennoch nicht. Das hat der Bundesfinanzhof für den Erwerb von Wohnungseigentum ausdrücklich entschieden.⁹

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4. Umsatzsteuer: Kommen 19 % zum Kaufpreis hinzu?

Bei einem gewöhnlichen Kauf einer Wohnimmobilie fällt auf den Kaufpreis normalerweise nicht zusätzlich 19 % Umsatzsteuer an. Umsätze, die unter das GrEStG fallen, sind nach § 4 Nr. 9 Buchstabe a Umsatzsteuergesetz grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit.¹⁰

Anders kann es bei Gewerbeimmobilien oder besonderen Unternehmerkonstellationen aussehen. Unter den Voraussetzungen des § 9 UStG kann ein Verkäufer auf die Befreiung verzichten und zur Umsatzsteuer optieren.¹¹ Für private Käufer einer Wohnung ist das untypisch; bei gewerblichen oder strukturierten Transaktionen sollte die Umsatzsteuerfrage aber vor der Beurkundung geklärt werden.

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5. Notar, Grundbuch und Makler: keine Steuern, aber einzuplanen

5.1 Notar- und Grundbuchkosten

Der Vertrag über den Kauf eines Grundstücks oder einer Wohnung muss notariell beurkundet werden.¹² Hinzu kommen Eintragungen im Grundbuch, bei einer Finanzierung häufig auch für die Kreditsicherheit der Bank. Notargebühren und Gerichtskosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz; sie sind gesetzlich vorgegeben und nicht frei verhandelbar.¹³

Für eine erste Rechnung setzt das Fallbeispiel Notar und Grundbuch zusammen mit 2,0 % des Kaufpreises an. Das ist keine gesetzliche Pauschale. Der tatsächliche Betrag hängt unter anderem von Kaufpreis, Abwicklung und Finanzierung ab.

5.2 Maklerprovision und gesetzliche Verteilungsregeln

Auch die Maklerprovision hat keinen bundesweit festen Satz. Für Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser gelten besondere Regeln: Der Maklervertrag bedarf der Textform. Wird der Makler für Käufer und Verkäufer tätig, darf er sich grundsätzlich nur Provisionen in gleicher Höhe versprechen lassen. Hat nur eine Seite den Makler beauftragt, kann sie Kosten höchstens zur Hälfte auf die andere Seite übertragen; ihr eigener Anteil muss mindestens gleich hoch bleiben und bereits bezahlt sein. Die letztgenannten Verteilungsregeln gelten nur, wenn der Käufer Verbraucher ist.¹⁴

Sie gelten daher nicht ohne Weiteres für Mehrfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke, Gewerbeobjekte oder einen gewerblich handelnden Käufer. Im Berliner Beispiel sind 3,57 % inklusive 19 % Umsatzsteuer lediglich eine Annahme für den Käuferanteil, kein allgemeiner Markt- oder Gesetzessatz.

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6. Grundsteuer: die laufende Abgabe während der Haltedauer

6.1 Seit 2025 gilt das reformierte Recht

Die Grundsteuer ist eine kommunale Steuer auf Grundbesitz. Seit dem 1. Januar 2025 wird sie nach dem reformierten Recht erhoben. Sie ist nicht mit der einmaligen Grunderwerbsteuer zu verwechseln.¹⁵

6.2 Bundesmodell und Landesmodelle

Im Bundesmodell lautet die vereinfachte Formel:

Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × kommunaler Hebesatz

Diese Formel ist jedoch nicht bundesweit unverändert anwendbar. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen nutzen umfassende eigene Modelle. Berlin, Bremen, das Saarland und Sachsen folgen grundsätzlich dem Bundesmodell, verwenden 2026 aber abweichende Steuermesszahlen. In Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein haben die Gemeinden ein erweitertes Recht, differenzierte Hebesätze festzulegen. Thüringen führt eine abweichende Steuermesszahl erst ab 2027 ein. Den Hebesatz legt in allen Fällen die jeweilige Gemeinde fest.¹⁵

Für eine belastbare Zahl sollten Eigentümer deshalb den Grundsteuerbescheid, die Hinweise ihres Bundeslands und den aktuellen Hebesatz ihrer Gemeinde heranziehen. Aus Kaufpreis oder Wohnfläche allein lässt sich die Jahressteuer nicht zuverlässig ableiten.

6.3 Umlage auf Mieter

Bei einer vermieteten Immobilie kann die Grundsteuer als Betriebskostenposition auf den Mieter umgelegt werden, wenn der Mietvertrag die Umlage wirksam vorsieht. § 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung nennt die Grundsteuer ausdrücklich.¹⁶ Steuerschuldner gegenüber der Gemeinde bleibt dennoch der Eigentümer.

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7. Vermietung: Was wird bei der Einkommensteuer berücksichtigt?

7.1 Besteuert wird der Überschuss

Mieteinnahmen gehören nach § 21 Einkommensteuergesetz zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.¹⁷ Es gibt dafür keinen besonderen pauschalen „Mietsteuersatz“. Der steuerliche Überschuss fließt in das zu versteuernde Einkommen ein und unterliegt dem persönlichen Einkommensteuersatz.

7.2 Laufende Kosten, Hausgeld und Anschaffungskosten

Als Werbungskosten kommen – jeweils bei einem Zusammenhang mit der Vermietung – beispielsweise Darlehenszinsen, Verwaltung, Versicherungen, laufende Reparaturen und Vermietungskosten in Betracht.¹⁸ Die Darlehenstilgung ist nicht abzugsfähig: Sie vermindert die Schuld, nicht das steuerpflichtige Einkommen.

Bei einer Eigentumswohnung sollte das Hausgeld nicht pauschal danach beurteilt werden, ob einzelne Positionen auf den Mieter umgelegt werden können. Umlagefähigkeit und steuerliche Abziehbarkeit sind unterschiedliche Fragen. Besonders wichtig ist die Erhaltungsrücklage: Beiträge sind nicht schon bei Einzahlung als Werbungskosten abziehbar, sondern erst, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt. Das hat der Bundesfinanzhof 2025 erneut bestätigt.¹⁹

Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten müssen steuerlich auf Grund und Boden sowie Gebäude aufgeteilt werden.²⁰ Nur der Gebäudeanteil wird über die Absetzung für Abnutzung (AfA) abgeschrieben; Grund und Boden nutzt sich steuerlich nicht ab. Größere Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf können außerdem zu anschaffungsnahen Herstellungskosten werden, wenn sie ohne Umsatzsteuer mehr als 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten betragen.²¹

7.3 Lineare und degressive AfA

Für Wohngebäude gelten nach § 7 EStG im Regelfall folgende lineare Sätze:²²

Daneben erlaubt § 7 Abs. 5a EStG für begünstigte neue Wohngebäude eine degressive AfA von 5 % des jeweiligen Restbuchwerts. Vereinfacht gilt: Baubeginn beziehungsweise rechtswirksamer Kaufvertrag müssen nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 liegen; bei einem Erwerb muss das Gebäude zudem bis zum Ende des Fertigstellungsjahres angeschafft werden. Weitere Voraussetzungen ergeben sich aus dem Gesetz.²²

Welche Methode anwendbar und günstiger ist, hängt vom Gebäude und vom Erwerbszeitpunkt ab. Auch bei der degressiven AfA bleibt der Bodenanteil außen vor.

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8. Verkauf: Zehnjahresfrist, Eigennutzung und Gewinnberechnung

Die umgangssprachliche „Spekulationssteuer“ ist keine eigene Steuer mit festem Satz. Gemeint ist die Einkommensteuer auf ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG.²³

8.1 Zehnjahresfrist und Eigennutzung

Ein Gewinn aus dem Verkauf einer privat gehaltenen Immobilie kann steuerpflichtig sein, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Für diese Frist sind grundsätzlich die Daten der bindenden Kauf- und Verkaufsverträge maßgeblich, nicht Übergabe oder Grundbucheintragung. Ausgenommen sind Immobilien, die entweder durchgehend zwischen Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung und Verkauf oder im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.²³

Nach Ablauf der Zehnjahresfrist fällt ein privater Immobilienverkauf regelmäßig nicht mehr unter § 23 EStG. Für Betriebsvermögen und gewerblichen Grundstückshandel gelten andere Regeln.

8.2 1.000-Euro-Freigrenze und AfA-Effekt

Der steuerpflichtige Gewinn ist nicht einfach Verkaufspreis minus ursprünglicher Kaufpreis. Vereinfacht werden Veräußerungspreis, Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten und veräußerungsbezogene Werbungskosten gegenübergestellt. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden dabei um bereits beanspruchte AfA und bestimmte Sonderabschreibungen gemindert. Abschreibungen können den später steuerpflichtigen Gewinn daher erhöhen.²³

Die Summe der Gewinne aus sämtlichen privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres bleibt steuerfrei, wenn sie weniger als 1.000 € beträgt. Dabei handelt es sich um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag: Ab 1.000 € greift die Freigrenze nicht mehr. Ein steuerpflichtiger Gewinn unterliegt dem persönlichen Einkommensteuersatz.

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9. Zweitwohnungsteuer: abhängig von der Gemeinde

Die Zweitwohnungsteuer wird nicht bundesweit erhoben. Städte und Gemeinden entscheiden per Satzung, ob eine gemeldete Nebenwohnung besteuert wird, wie die Bemessungsgrundlage aussieht und welche Befreiungen gelten. Betroffen sein können Eigentümer ebenso wie Mieter.

Wer die gekaufte Immobilie nicht als Hauptwohnung nutzt, sollte die Satzung am Immobilienort prüfen. Das Berliner Service-Portal zeigt beispielhaft, welche Melde- und Steuerregeln eine Kommune vorsehen kann.²⁴ Die Berliner Regelung lässt sich nicht auf andere Gemeinden übertragen.

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10. Fallbeispiel: Berliner Eigentumswohnung für 500.000 €

Angenommen, Sie kaufen eine Eigentumswohnung in Berlin für 500.000 €. Für Notar und Grundbuch werden 2,0 % angesetzt. Der angenommene Käuferanteil an der Maklerprovision beträgt 3,57 % einschließlich 19 % Umsatzsteuer.

Die Wohnung kostet vor Renovierung und Einrichtung somit 557.850 €. Sowohl die 2,0 % als auch die 3,57 % sind Planungsannahmen und müssen für das konkrete Angebot ersetzt werden. Laufende Grundsteuer, Finanzierungskosten und die steuerlichen Folgen einer Vermietung sind in dieser Summe noch nicht enthalten.

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11. Drei häufige Rechenfehler

Fehler 1: Kaufnebenkosten fehlen im Kapitalbedarf

Die Grunderwerbsteuer schafft keinen zusätzlichen Immobilienwert, muss aber fristgerecht bezahlt werden. Werden auch Notar, Grundbuch und Makler vergessen, ist die Finanzierungslücke schnell fünfstellig.

Fehler 2: Warmmiete wird mit frei verfügbarem Ertrag verwechselt

Die Warmmiete enthält Vorauszahlungen für Heiz- und Betriebskosten. Für die Rendite zählt, was nach nicht umlagefähigen Kosten, Rücklagenzuführungen, Finanzierung, Leerstand und Steuern verbleibt. Auch die Kaltmiete ist daher nur der Ausgangspunkt einer Cashflow-Rechnung.

Fehler 3: Beim Verkauf werden AfA und § 23 EStG übersehen

Ein Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist kann Einkommensteuer auslösen. Zuvor geltend gemachte AfA kann den steuerpflichtigen Gewinn zusätzlich erhöhen. Eine Verkaufsrechnung sollte deshalb immer den erwarteten Erlös nach Kosten und Steuern zeigen.

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12. Checkliste vor dem Kauf

1. Welcher Grunderwerbsteuersatz gilt im Bundesland der Immobilie?
2. Wann wird der Steuerbescheid erwartet, und ist genug Liquidität für die Monatsfrist vorhanden?
3. Greift ausnahmsweise eine Befreiung nach § 3 GrEStG?
4. Sind mitverkaufte bewegliche Gegenstände realistisch bewertet und im Vertrag einzeln aufgeführt?
5. Wurden Notar- und Grundbuchkosten für Kauf und Finanzierung konkret geschätzt?
6. Fällt Maklerprovision an, und gelten die besonderen Verteilungsregeln für Wohnung oder Einfamilienhaus und einen Verbraucher als Käufer?
7. Welches Grundsteuermodell gilt im Bundesland, und wie hoch ist der kommunale Hebesatz?
8. Bei Vermietung: Sind Zinsen, Tilgung, Hausgeld und Erhaltungsrücklage sauber getrennt?
9. Wie werden Kaufpreis und Nebenkosten auf Gebäude und Boden aufgeteilt?
10. Kommen lineare oder degressive AfA und die 15-%-Regel in Betracht?
11. Ist ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren geplant, und greift voraussichtlich die Eigennutzungsausnahme?
12. Wird die Immobilie als Nebenwohnung genutzt und erhebt die Gemeinde Zweitwohnungsteuer?

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FAQ

Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?

Nicht automatisch am Tag der Beurkundung oder Übergabe. Das Finanzamt erlässt nach dem gemeldeten Kaufvertrag einen Steuerbescheid. Soweit dort kein späterer Termin steht, wird die Steuer grundsätzlich einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig.³

Sind Notar, Grundbuch und Makler weitere Steuern?

Nein. Es sind gesetzliche beziehungsweise vertragliche Transaktionskosten. Sie erhöhen aber den anfänglichen Kapitalbedarf und sollten deshalb zusammen mit der Grunderwerbsteuer eingeplant werden.

Lässt sich die jährliche Grundsteuer aus dem Kaufpreis berechnen?

Nicht zuverlässig. Entscheidend sind das im Bundesland geltende Modell, die festgestellten Besteuerungsgrundlagen und der Hebesatz der Gemeinde. Maßgeblich sind daher der konkrete Bescheid und die örtlichen Angaben.¹⁵

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Fazit: Vom Kauf bis zum Verkauf rechnen

Eine realistische Immobilienrechnung endet nicht bei Kaufpreis und Kreditrate:

Anfänglicher Kapitalbedarf
= Kaufpreis
+ Grunderwerbsteuer
+ Notar und Grundbuch
+ gegebenenfalls Maklerprovision
+ Renovierung und Einrichtung

Für die Haltedauer kommen Finanzierung, nicht umlagefähige Kosten, Grundsteuer und die Einkommensteuerwirkung einer Vermietung hinzu. Beim geplanten Verkauf zählen Veräußerungskosten, Haltedauer, Nutzung und bereits beanspruchte Abschreibungen.

German Immo Flow berechnet anhand Ihrer Eingaben die Grunderwerbsteuer, typische Kaufnebenkosten sowie Finanzierungs- und Renditekennzahlen. Die persönliche Einkommensteuer, konkrete Grundsteuerbescheide, Leerstand, Instandhaltung und rechtliche Besonderheiten müssen separat geprüft werden.

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Disclaimer: Dieser Beitrag bietet eine vereinfachte, allgemeine Orientierung mit Rechtsstand 2. August 2026. Er ersetzt keine Steuer-, Rechts-, Finanzierungs- oder Anlageberatung. Lassen Sie Ihre konkrete Transaktion von Steuerberater, Notar und gegebenenfalls weiteren qualifizierten Fachleuten prüfen.

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