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IRR vs. ROI beim Immobilienkauf in Deutschland: Welche Kennzahl verhindert teure Fehlentscheidungen?

10 Min Lesezeit

Wer eine Immobilie in Deutschland prüft, stellt früher oder später die gleiche Frage:

„Wie hoch ist die Rendite?“

Das klingt eindeutig, ist es aber nicht. Manche meinen mit Rendite den ROI. Andere meinen eigentlich die Cash-on-Cash-Rendite. Wieder andere sprechen vom IRR, also dem internen Zinsfuß. Alle drei Kennzahlen können nützlich sein, beantworten aber unterschiedliche Fragen.

Kurz gesagt:

  • ROI zeigt, wie viel Gewinn im Verhältnis zum eingesetzten Kapital entstanden ist.
  • Cash-on-Cash-Rendite zeigt, wie viel laufender Cashflow pro Jahr auf das eingesetzte Eigenkapital entfällt.
  • IRR zeigt die annualisierte Rendite des gesamten Projekts: Kauf, Finanzierung, Vermietung, laufende Kosten und späterer Verkauf.

Wenn Sie eine Wohnung ohne Fremdkapital kaufen und nur wissen wollen, was am Ende insgesamt herauskommt, reicht ein einfacher ROI oft aus. Sobald aber Darlehen, Mieteinnahmen, Instandhaltung, Kaufnebenkosten und ein späterer Verkauf ins Spiel kommen, ist der ROI allein zu grob. Er zeigt eher das Schlussbild als den ganzen Film.

Dieser Beitrag erklärt anhand einer vereinfachten Berliner Beispielwohnung, wann ROI hilfreich ist, wann er in die Irre führt und warum der IRR bei fremdfinanzierten Immobilien oft die aussagekräftigere Kennzahl ist.

1. Drei Kennzahlen, die man nicht vermischen sollte

ROI: einfach, schnell verständlich, aber oft zu grob

Der Grundgedanke des ROI ist simpel:

ROI = Nettogewinn ÷ Investitionskosten × 100 %

Investopedia beschreibt ROI als Kennzahl, die den Gewinn oder Verlust einer Investition im Verhältnis zu ihren Kosten misst und üblicherweise als Prozentsatz ausgedrückt wird.1

Ein einfaches Beispiel:

Sie investieren 100.000 € und erhalten später nach Kosten 120.000 € zurück. Der Nettogewinn beträgt 20.000 €, der ROI also 20 %.

Die entscheidende Frage fehlt aber:

Sind diese 20 % in einem Jahr entstanden oder in zehn Jahren?

20 % in einem Jahr sind etwas völlig anderes als 20 % in zehn Jahren. Der ROI berücksichtigt Zeit, Inflation, Cashflow-Zeitpunkte und Risiko nicht automatisch. Er eignet sich gut für einen ersten Blick, aber schlecht als alleinige Entscheidungsgrundlage für eine langfristig vermietete Immobilie.

Cash-on-Cash-Rendite: Was bringt mein Eigenkapital in diesem Jahr?

Beim Immobilienkauf sagen viele „ROI“, meinen aber eigentlich:

„Wie viel laufenden Cashflow erwirtschaftet mein eingesetztes Eigenkapital pro Jahr?“

Die genauere Bezeichnung ist Cash-on-Cash-Rendite.

Cash-on-Cash-Rendite = jährlicher Netto-Cashflow vor Steuern ÷ anfänglicher Eigenkapitaleinsatz × 100 %

Beim Immobilienkauf in Deutschland sollte der anfängliche Eigenkapitaleinsatz nicht nur die Anzahlung umfassen. Auch Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und eine mögliche Maklerprovision gehören dazu.

Der Vorteil: Die Kennzahl ist sehr greifbar. Sie zeigt, wie viel Geld im laufenden Jahr tatsächlich übrig bleibt.

Der Nachteil: Sie ignoriert den späteren Verkauf, die Tilgung des Darlehens und den Vermögensaufbau im Objekt.

IRR: die Kennzahl, die den Faktor Zeit einbezieht

IRR steht für Internal Rate of Return, auf Deutsch meist interner Zinsfuß. Es handelt sich um den Diskontsatz, bei dem der Nettobarwert aller Zahlungsströme null ist. CFA Institute beschreibt IRR genau so: als Diskontsatz, der den NPV einer Investition auf null setzt.2

Bei einer Immobilie umfasst ein IRR-Modell typischerweise:

  • Jahr 0: Eigenkapital, Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler und anfängliche Renovierung;
  • Jahre 1–10: Miete, nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung, Leerstand, Darlehensraten;
  • Verkaufsjahr: Verkaufspreis, Restschuld, Verkaufskosten und in einem vollständigen Modell auch Steuern.

Der IRR beantwortet damit die Frage:

„Welche annualisierte Rendite erzielt mein Eigenkapital über den gesamten Zeitraum vom Kauf bis zum Verkauf?“

Gerade bei deutschen Immobilien mit Fremdfinanzierung und mehrjährigen Miet-Cashflows ist das oft die bessere Frage.

2. Warum ein einfacher ROI bei deutschen Immobilien besonders riskant ist

In Deutschland sind die Kaufnebenkosten hoch und unterscheiden sich je nach Bundesland deutlich.

Der größte Posten ist die Grunderwerbsteuer. Der bundesgesetzliche Grundsatz liegt bei 3,5 %, die tatsächlichen Steuersätze werden aber von den Ländern festgelegt. Laut der DNotI-Übersicht vom 28. Januar 2026 reichen die aktuellen Sätze von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein; Berlin liegt bei 6,0 %.3

Dazu kommen üblicherweise:

  • Notar und Grundbuch: häufig rund 1,5 %–2,0 % des Kaufpreises. Interhyp nennt für Notarkosten etwa 1,0 %–1,5 % und für Grundbuchgebühren in der Regel rund 0,5 %.4
  • Maklerprovision: falls ein Makler beteiligt ist, zahlt der Käufer häufig etwa 3,57 %, je nach Vertrag und Region. Beim Verbraucherkauf von Wohnungen oder Einfamilienhäusern regelt das BGB die Verteilung der Maklerkosten; § 656c BGB sieht bei Tätigkeit für beide Parteien gleiche Provisionsvereinbarungen vor.5
  • Renovierung, Prüfung und Finanzierungskosten: nicht jede Transaktion hat diese Kosten, aber ganz ohne Puffer zu rechnen ist meist zu optimistisch.

Eine Immobilie für 500.000 € bedeutet also nicht einfach „500.000 € plus Monatsrate“. Beim Kauf können zusätzlich 8 %–12 % des Kaufpreises als Eigenkapitalabfluss anfallen. Wer diese Kosten vergisst, rechnet ROI und IRR zu schön.

3. Beispiel: eine Berliner Wohnung für 500.000 €

Das folgende Beispiel ist bewusst vereinfacht. Es ist keine Mietprognose und keine Anlageempfehlung, sondern dient nur dazu, die Kennzahlen greifbar zu machen.

Annahme: Sie kaufen eine Wohnung in Berlin.

Eingabe Annahme
Kaufpreis 500.000 €
Eigenkapitalanteil 30 %
Darlehensbetrag 350.000 €
Sollzins 4,0 % p.a.
Darlehenslaufzeit 25 Jahre Annuität
Monatliche Kaltmiete 2.500 €
Nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung, Leerstandsreserve 450 € / Monat
Haltedauer 10 Jahre
Annahme Wertsteigerung 2,0 % p.a.
Verkaufskosten 5 % des Verkaufspreises

Wie viel Eigenkapital wird beim Kauf wirklich benötigt?

Position Berechnung Betrag
Eigenkapital / Anzahlung 500.000 € × 30 % 150.000 €
Grunderwerbsteuer 500.000 € × 6,0 % 30.000 €
Notar + Grundbuch 500.000 € × 2,0 % 10.000 €
Maklerprovision, falls Käufer 3,57 % trägt 500.000 € × 3,57 % 17.850 €
Anfänglicher Eigenkapitaleinsatz gesamt — 207.850 €

Ein häufiger Fehler besteht darin, nur die 150.000 € Anzahlung als eingesetztes Kapital zu betrachten. Ein anderer Fehler ist, die Kaufnebenkosten deutlich zu niedrig anzusetzen, etwa mit 32.000 €. Beides lässt die Rendite besser aussehen, als sie tatsächlich ist.

Ohne Maklerprovision sinkt der anfängliche Eigenkapitaleinsatz auf rund 190.000 €. Mit Maklerprovision sind 207.850 € die realistischere Ausgangsbasis.

Wie sieht der Cashflow im ersten Jahr aus?

Ein Darlehen über 350.000 € zu 4 % und 25 Jahren Laufzeit führt zu einer Monatsrate von ungefähr 1.847 €.

Position Monatlicher Betrag
Kaltmiete 2.500 €
Nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung, Leerstandsreserve -450 €
Darlehensrate -1.847 €
Netto-Cashflow vor Steuern ca. 203 €
Jährlicher Netto-Cashflow vor Steuern ca. 2.436 €

Die Cash-on-Cash-Rendite im ersten Jahr beträgt damit ungefähr:

2.436 € ÷ 207.850 € ≈ 1,2 %

Das ist noch kein Urteil über „gut“ oder „schlecht“. Es zeigt nur: Im ersten Jahr ist die Wohnung kein starker Cashflow-Deal. Ein großer Teil der Investmentthese hängt an Tilgung und späterem Verkaufserlös.

4. Und wie hoch ist der IRR über zehn Jahre?

Wir verwenden weiterhin dieselben Annahmen:

  • der Immobilienwert steigt um 2 % pro Jahr;
  • die Wohnung wird nach zehn Jahren verkauft;
  • Verkaufskosten betragen 5 % des Verkaufspreises;
  • die Restschuld wird beim Verkauf getilgt;
  • persönliche Einkommensteuer, AfA und mögliche steuerliche Effekte beim Verkauf bleiben zur Vereinfachung unberücksichtigt.

Eine Wohnung für 500.000 € ist bei 2 % Wertsteigerung pro Jahr nach zehn Jahren rund 609.500 € wert. Nach 5 % Verkaufskosten bleiben etwa 579.000 € Nettoverkaufserlös. Die Restschuld nach zehn Jahren liegt ungefähr bei 250.000 €, sodass beim Verkauf rund 329.000 € Eigenkapital freigesetzt werden.

Nimmt man den anfänglichen Mittelabfluss von -207.850 €, die jährlichen Miet-Cashflows und den Nettoerlös beim Verkauf zusammen, ergibt sich ein 10-Jahres-IRR vor Steuern von ungefähr:

ca. 5,7 % p.a.

Ohne Maklerprovision sinkt der anfängliche Eigenkapitaleinsatz auf etwa 190.000 €, wodurch der IRR vor Steuern auf etwa 6,7 % p.a. steigt.

Die Lehre daraus: Dieselbe Immobilie kann rund einen Prozentpunkt IRR verlieren, nur weil der Käufer Maklerprovision zahlt. Bei langfristigen Investments ist das kein Rundungsfehler.

5. Warum positiver Cashflow nicht automatisch ein Top-Investment bedeutet

Das Beispiel erzeugt rund 200 € monatlichen Cashflow vor Steuern. Das wirkt solide. Der IRR entsteht aber aus drei Quellen:

  1. einem kleinen laufenden Cashflow;
  2. der Tilgung des Darlehens durch die Mieteinnahmen;
  3. einem späteren Verkauf zu einem angenommen höheren Preis.

Was passiert, wenn der Immobilienwert nicht steigt?

Szenario Annahme 10-Jahres-IRR vor Steuern
Konservativ 0 % Wertsteigerung p.a. ca. 1,9 %
Basisfall 2 % Wertsteigerung p.a. ca. 5,7 %
Optimistisch 3 % Wertsteigerung p.a. ca. 7,4 %

Diese Tabelle soll keine Berliner Preisprognose liefern. Sie zeigt etwas Wichtigeres: Der IRR reagiert stark auf den angenommenen Exit-Wert.

Wenn ein Deal nur bei dauerhaft steigenden Preisen attraktiv aussieht, ist er kein reines Cashflow-Investment. Er ist ein fremdfinanziertes Investment mit einer spürbaren Wertsteigerungsannahme.

6. Wann nutzt man ROI, Cash-on-Cash und IRR?

ROI: wenn Sie das Gesamtergebnis schnell einordnen wollen

ROI eignet sich für Fragen wie:

  • Wie viel habe ich insgesamt investiert?
  • Wie viel habe ich nach Kosten zurückbekommen?
  • Wie hoch war der Gesamtgewinn in Prozent?

Wenn die Immobilie bereits verkauft ist und Sie das Ergebnis rückblickend zusammenfassen möchten, ist ROI leicht verständlich.

Cash-on-Cash: wenn Sie die laufende Belastung verstehen wollen

Cash-on-Cash hilft bei Fragen wie:

  • Ist die Wohnung im laufenden Jahr cashflow-positiv?
  • Wie effizient arbeitet mein eingesetztes Eigenkapital?
  • Was bleibt nach Darlehensrate, nicht umlagefähigem Hausgeld, Instandhaltung und Leerstand übrig?

Das ist wichtig, weil ein Objekt über zehn Jahre einen ordentlichen IRR zeigen kann und trotzdem in den ersten Jahren monatlich Geld nachschießt.

IRR: wenn Sie das gesamte Investment vergleichen wollen

IRR hilft bei Fragen wie:

  • Welche annualisierte Rendite erzielt das Projekt vom Kauf bis zum Verkauf?
  • Welche Finanzierungsstruktur nutzt das Eigenkapital effizienter?
  • Wie unterscheiden sich Projekte in Berlin, Hamburg, München oder Leipzig, wenn Kaufnebenkosten und Mieten variieren?
  • Was passiert, wenn die Wertsteigerung von 2 % auf 0 % fällt?

Der IRR ist stark, aber nicht perfekt. CFA Institute weist darauf hin, dass IRR ein Diskontsatz ist und nur unter bestimmten Annahmen einer echten Rendite entspricht, etwa wenn Zwischen-Cashflows zum gleichen IRR reinvestiert werden können.2 Sehr hohe IRR-Werte können außerdem durch frühe Zahlungsströme verzerrt werden.

Deshalb sollte man IRR nie isoliert betrachten, sondern immer zusammen mit Cashflow, Verschuldung und Exit-Annahmen.

7. Sieben Eingaben, die Käufer in Deutschland oft vergessen

Damit ROI und IRR näher an der Realität liegen, sollten diese Punkte nicht fehlen:

  1. Grunderwerbsteuer: immer mit dem Satz des jeweiligen Bundeslandes rechnen.
  2. Notar und Grundbuch: meist mit etwa 1,5 %–2,0 % ansetzen.
  3. Maklerprovision: falls vom Käufer zu tragen, gehört sie in den anfänglichen Eigenkapitaleinsatz.
  4. Nicht umlagefähiges Hausgeld: nicht jede Kostenposition kann auf Mieter umgelegt werden.
  5. Instandhaltung und Leerstand: auch bei aktuell vermieteten Wohnungen stress-testen.
  6. Verkaufskosten: Makler, Preisabschläge und mögliche Finanzierungskosten beim Exit können den Erlös reduzieren.
  7. Steuern: Einkommensteuer auf Mieteinnahmen, AfA und steuerliche Regeln beim Verkauf können den Nachsteuer-IRR deutlich verändern.

Das Beispiel in diesem Beitrag ist ein Vor-Steuer-Modell. Vor einer Kaufentscheidung sollte ein Steuerberater persönliche Steuersätze, AfA, abziehbare Kosten und mögliche Verkaufsteuern prüfen.

8. Wie sollte man die Ergebnisse in German Immo Flow lesen?

Am besten schaut man nicht nur auf eine Kennzahl, sondern in dieser Reihenfolge:

  1. Monatlicher Cashflow: zeigt, ob Sie jeden Monat Geld nachschießen müssen.
  2. Cash-on-Cash-Rendite: zeigt, wie viel laufender Cashflow auf den anfänglichen Eigenkapitaleinsatz entfällt.
  3. Kumulierter Cashflow: zeigt, wie viel Geld während der Haltedauer insgesamt zu- oder abfließt.
  4. IRR: zeigt die annualisierte Rendite vom Kauf bis zum Verkauf.
  5. Sensitivitäten: Miete 5 % niedriger, Instandhaltung höher, Wertsteigerung 0 % — und prüfen, ob das Investment noch tragfähig ist.

Ein gutes Immobilieninvestment sollte nicht nur im optimistischen Excel-Szenario funktionieren. Es sollte auch unter vorsichtigeren Annahmen finanziell tragbar bleiben.

9. FAQ

Ist ein höherer IRR immer besser?

Nein. Ein hoher IRR kann auf ein gutes Investment hinweisen, aber auch auf hohe Verschuldung, wenig anfängliches Eigenkapital, optimistische Wertsteigerungsannahmen oder frühe Sonder-Cashflows. Immer auch Verschuldung, Cashflow-Stabilität und Exit-Annahmen prüfen.

Kann der IRR positiv sein, obwohl der monatliche Cashflow negativ ist?

Ja. Wenn Wertsteigerung, Tilgung und Verkaufserlös groß genug sind, kann der IRR positiv sein. Solche Investments hängen aber stärker vom Exit ab und können während der Haltedauer Liquidität kosten.

Welche Kennzahl ist für eine deutsche Kapitalanlagewohnung am wichtigsten?

Für ein langfristig gehaltenes Mietobjekt ist IRR meist die bessere Gesamtkennzahl. Die Cash-on-Cash-Rendite bleibt aber wichtig, weil sie zeigt, ob das Objekt während der Haltedauer finanziell angenehm oder belastend ist. Am besten nutzt man beide.

Warum ist der IRR im Beispiel niedriger als in vielen schnellen Online-Rechnungen?

Weil hier die Berliner Grunderwerbsteuer von 6 %, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine mögliche Käufer-Maklerprovision berücksichtigt werden. Wer Kaufnebenkosten weglässt, rechnet die Rendite schön, aber nicht realistisch.

10. Fazit

ROI, Cash-on-Cash-Rendite und IRR sind alle nützlich, aber sie beantworten unterschiedliche Fragen:

  • ROI: Wie viel wurde insgesamt verdient?
  • Cash-on-Cash-Rendite: Wie viel laufender Cashflow entsteht auf das eingesetzte Eigenkapital?
  • IRR: Welche annualisierte Rendite erzielt das gesamte Projekt vom Kauf bis zum Verkauf?

Wer nur ROI betrachtet, übersieht den Faktor Zeit. Wer nur Cashflow betrachtet, unterschätzt möglicherweise Tilgung und Exit-Wert. Wer nur IRR betrachtet, kann sich von zu optimistischen Verkaufspreisen täuschen lassen.

Der bessere Weg: Alle Kaufkosten, Finanzierung, Mieten, laufenden Kosten und Verkaufskosten in ein Modell eintragen und Cashflow, Cash-on-Cash und IRR gemeinsam betrachten.

Genau dafür ist German Immo Flow gedacht: weniger Bauchgefühl, klarere Annahmen und eine bessere Grundlage, um deutsche Immobilienangebote wirklich vergleichbar zu machen.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und verwendet ein vereinfachtes Modell. Er ist keine Steuer-, Rechts-, Finanzierungs- oder Anlageberatung. Immobilienkäufe in Deutschland hängen von persönlicher Steuersituation, Darlehensvertrag, Mietvertrag, Landesrecht und konkreter Transaktionsstruktur ab. Vor einer Kaufentscheidung sollten Steuerberater, Notar oder unabhängige Finanzierungsberater einbezogen werden.

Quellen

  1. Investopedia, “What Is Return on Investment (ROI) and How to Calculate It”, aktualisiert am 18. Februar 2026. https://www.investopedia.com/terms/r/returnoninvestment.asp ↩

  2. CFA Institute, “A Reality Check on Private Markets: Part II”, 15. November 2024. Der Beitrag erklärt IRR als Diskontsatz, bei dem der NPV null wird, und diskutiert die Reinvestitionsannahme des IRR. https://rpc.cfainstitute.org/blogs/enterprising-investor/2024/a-reality-check-on-private-markets-part-ii ↩ ↩2

  3. Deutsches Notarinstitut (DNotI), “Aktuelle Grunderwerbsteuersätze”, Stand 28.01.2026. https://www.dnoti.de/fileadmin/user_upload/Arbeitshilfen/Steuerrecht/Aktuelle_Grunderwerbsteuersaetze_Stand_28_01_2026.pdf ↩

  4. Interhyp, “Grundbuch- und Notarkostenrechner”. Die Seite nennt Notarkosten von etwa 1,0 %–1,5 % des Kaufpreises und Grundbuchgebühren von in der Regel 0,5 %, insgesamt also etwa 1,5 %–2,0 %. https://www.interhyp.de/notar-grundbuchkostenrechner/ ↩

  5. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 656c, “Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien”. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656c.html ↩