IRR vs. ROI bei deutschen Immobilien: Welche Rendite zählt?

Wer eine Immobilie in Deutschland prüft, stellt häufig eine Frage:

„Wie hoch ist die Rendite?“

Das Problem: ROI, Cash-on-Cash-Rendite und IRR beantworten unterschiedliche Fragen. Die falsche Kennzahl kann ein fremdfinanziertes Objekt besser oder schlechter erscheinen lassen, als es tatsächlich ist.

Dieser Beitrag erklärt die Unterschiede und zeigt an einem vereinfachten Berliner Beispiel, welche Werte in den Rechner einfließen und wie die Ergebnisse entstehen. Das Beispiel dient allein dem Vergleich und ist weder Mietprognose noch Anlageempfehlung.

Schnellantwort: IRR für den Zeitbezug, Cashflow für die Liquidität

Bei einer finanzierten deutschen Mietimmobilie ist der IRR nützlich, weil er die Zeitpunkte der Cashflows berücksichtigt. Ein eigenständiges Investitionsurteil liefert er nicht. Vergleichen Sie ihn mit kumuliertem Eigenkapital-ROI, jährlichem Cashflow, Verschuldung und angenommenem Verkaufspreis.

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1. Drei Kennzahlen, die Sie nicht vermischen sollten

Return on Investment (ROI; Kapitalrendite): einfach, nützlich und leicht misszuverstehen

Die Grundformel lautet:

ROI = Nettogewinn ÷ Investitionskosten × 100 %

Investopedia definiert ROI als Gewinn oder Verlust einer Investition im Verhältnis zu ihren Kosten, üblicherweise ausgedrückt als Prozentsatz.¹

Wenn Sie 100.000 € investieren und nach Kosten 120.000 € zurückerhalten, beträgt der Nettogewinn 20.000 € und der ROI 20 %. Die Formel zeigt jedoch nicht, ob dieser Gewinn in einem oder in zehn Jahren entstanden ist. ROI eignet sich für einen schnellen Blick auf das Gesamtergebnis, aber nicht als alleinige Kennzahl für eine lange Haltedauer.

Cash-on-Cash-Rendite: laufender Ertrag auf Ihr Eigenkapital

Die Cash-on-Cash-Rendite zeigt, wie viel jährlicher Cashflow vor Steuern mit dem eigenen Kapital erzielt wird:

Cash-on-Cash-Rendite = jährlicher Netto-Cashflow vor Steuern ÷ anfänglicher Eigenkapitaleinsatz × 100 %

Beim Immobilienkauf in Deutschland sollte der anfängliche Eigenkapitaleinsatz nicht nur den Eigenkapitalanteil am Kaufpreis umfassen. Zu den Kaufnebenkosten gehören Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine vom Käufer getragene Maklerprovision.

Die Kennzahl hilft bei der Liquiditätsplanung während der Haltedauer. Sie berücksichtigt weder den späteren Verkauf noch den Vermögensaufbau durch Tilgung. Der Rechner weist keine separate Cash-on-Cash-Rendite aus; Sie können sie aus dem jährlichen Netto-Cashflow und dem eingegebenen Eigenkapital ableiten.

IRR: eine Renditekennzahl mit Zeitbezug

Der interne Zinsfuß (Internal Rate of Return, IRR) ist der Diskontsatz, bei dem der Nettobarwert aller Zahlungsströme null ist.²

Ein aussagekräftiges Immobilienmodell würde üblicherweise Kauf, Finanzierung, Miete, laufende Kosten, Verkaufserlös und Steuern berücksichtigen. Der aktuelle Rechner modelliert Kaufnebenkosten, eingegebene Kaltmiete und Hausgeld, Darlehensraten, Verkaufspreis, Verkaufskosten und Restschuld. Für Instandhaltung, Leerstand, Renovierung oder Steuern gibt es keine separaten Eingaben. Abschnitt 7 erläutert den Modellumfang.

Der IRR beantwortet damit eine Frage mit Zeitbezug:

„Welches annualisierte Modellergebnis ergibt sich für mein eingesetztes Eigenkapital aus Höhe und Zeitpunkt der Cashflows vom Kauf bis zum Verkauf?“

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2. Warum deutsche Kaufnebenkosten so wichtig sind

Der größte käuferseitige Steuerposten ist die Grunderwerbsteuer. § 11 Abs. 1 GrEStG nennt einen bundesgesetzlichen Steuersatz von 3,5 %; die Länder können eigene Sätze festlegen. Die DNotI-Übersicht vom 28. Januar 2026 nennt 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein; Berlin liegt bei 6,0 %.³

Zusätzlich sollten Sie berücksichtigen:

• Notar und Grundbuch: häufig rund 1,5 %–2,0 % des Kaufpreises. Interhyp nennt etwa 1,0 %–1,5 % für den Notar und rund 0,5 % für den Grundbucheintrag.⁴
• Maklerprovision: Die Höhe hängt von Vertrag und Transaktion ab. Die unten verwendeten 3,57 % einschließlich Umsatzsteuer sind eine Beispielannahme für den Käuferanteil und kein bundesweiter Standardsatz. Für Verbraucherkäufe von Wohnungen und Einfamilienhäusern gelten besondere gesetzliche Regeln zur Aufteilung der Provision.⁵
• Weitere Transaktionskosten: Renovierungs-, Prüf- und Finanzierungskosten unterscheiden sich je nach Objekt und sind keine separaten Rechnerfelder.

Bei einem Kaufpreis von 500.000 € verändern diese Beträge sowohl den Kapitalbedarf beim Kauf als auch die Rendite. Wer sie weglässt, überschätzt ROI und IRR.

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3. Reproduzierbares Beispiel: Berliner Wohnung für 500.000 €

Die folgenden Werte können Sie direkt in den aktuellen Rechner eingeben.

Zuordnung zu den Rechnerfeldern

Der Rechner hat kein Feld für die Darlehenslaufzeit. Beim Annuitätendarlehen berechnet er die anfängliche Rate aus Zinssatz und anfänglicher Tilgung. Die 25,1 Jahre bis zur vollständigen Tilgung gelten nur, wenn der Zinssatz von 4,0 % über die gesamte Modelllaufzeit unverändert bleibt und weder Zinsanpassung noch Anschlussfinanzierung oder Sondertilgung erfolgt. Das Ergebnis ist keine vertragliche Zinsbindung oder Finanzierungszusage.

Auch für die jährliche Wertsteigerung gibt es kein Eingabefeld. Die Annahme von 2,0 % dient ausschließlich dazu, den absoluten Verkaufspreis von rund 609.500 € extern zu berechnen.

Die Kaltmiete von 25,00 €/m² ist eine Rechengröße und keine Aussage dazu, ob sie für eine bestimmte Berliner Wohnung rechtlich zulässig oder am Markt erzielbar ist. Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung 2026 gilt vom 1. Januar 2026 bis 31. Dezember 2029 und begrenzt die Miete bei einer Neuvermietung grundsätzlich auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, sofern keine Ausnahme greift. Prüfen Sie vor der Eingabe den Berliner Mietspiegel 2026, die anwendbare Mietpreisbremse und mögliche gesetzliche Ausnahmen.⁶

Berechnung der Kaufkosten

Das Eigenkapitalfeld deckt Kaufpreis und Kaufnebenkosten gemeinsam ab. Wenn Sie nur den Kaufpreisanteil von 150.000 € eingeben, steigt die modellierte Kreditsumme deshalb auf 407.850 €.

Cashflow im ersten Jahr

Der Rechner zieht das eingegebene Hausgeld vollständig von der Kaltmiete ab. In der Praxis können umlagefähige Betriebskosten über die Betriebskostenvorauszahlung des Mieters gedeckt sein; Verwaltungs- und Instandhaltungskosten verbleiben beim Eigentümer. Das Hausgeld kann außerdem einen Beitrag zur Erhaltungsrücklage enthalten, ist aber keine Leerstandsreserve. Weil der Rechner diese Bestandteile nicht trennt und keine Betriebskostenvorauszahlung des Mieters erfasst, ist das Ergebnis vereinfacht und möglicherweise konservativ.⁷

Als externe Kontrollrechnung ergibt sich für das erste Jahr folgende Cash-on-Cash-Rendite:

2.445 € ÷ 207.850 € ≈ 1,18 %

Dieser Prozentsatz wird manuell abgeleitet und ist kein separates Rechnerergebnis.

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4. Was der Rechner nach zehn Jahren ausgibt

Die Berechnung von Verkauf und Restschuld lautet:

Der reguläre Miet-Cashflow des zehnten Jahres von 2.445 € und der Nettoverkaufserlös ergeben zusammen einen Netto-Cashflow von 331.538,52 € im letzten Jahr.

Für die oben zugeordneten Eingaben zeigt die Investitionsanalyse:

Es handelt sich um Modellergebnisse vor Steuern. Der Eigenkapitalmultiplikator setzt alle positiven modellierten Cashflows ins Verhältnis zu sämtlichen Kapitaleinzahlungen. Der Gesamtgewinn ist die Summe aus anfänglichem Mittelabfluss und allen späteren Netto-Cashflows.

Der kumulierte Eigenkapital-ROI ist hier ausdrücklich als Gesamtgewinn geteilt durch den anfänglichen Eigenkapitaleinsatz definiert: 145.693,52 € ÷ 207.850 € = 70,10 % über die gesamten zehn Jahre. Er ist keine Jahresrendite und darf nicht direkt mit dem IRR von 5,70 % p.a. verglichen werden. Ein anderer Nenner, etwa die Gesamtkaufkosten, ergäbe einen anderen ROI; deshalb muss die Definition immer genannt werden.

Die Haltedauer von zehn Jahren bedeutet im Rechner 120 Modellmonate und keine automatische Steuerfreiheit. Bei einer privat gehaltenen Mietimmobilie kann § 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG) greifen, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Der Bundesfinanzhof hat im Juni 2026 erneut bestätigt, dass grundsätzlich die Zeitpunkte der bindenden Anschaffungs- und Veräußerungsverträge maßgeblich sind, nicht der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums. Prüfen Sie deshalb die tatsächlichen notariellen Vertragsdaten und die Eigentumsstruktur separat.⁸

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5. Sensitivitätsszenarien richtig vergleichen

Der Rechner enthält keine automatische Sensitivitätsmatrix. So vergleichen Sie Annahmen nachvollziehbar:

1. Geben Sie den Basisfall ein und speichern Sie ihn als benanntes Szenario.
2. Wählen Sie dieses gespeicherte Szenario vor jedem Vergleich aus, ändern Sie die betreffende Eingabe manuell und speichern Sie die geänderte Variante unter einem neuen Namen.
3. Vergleichen Sie IRR, Eigenkapitalmultiplikator, Gesamtgewinn und jährlichen Netto-Cashflow der gespeicherten Szenarien.

Für eine Verkaufspreis-Sensitivität berechnen Sie den Endwert extern und tragen ihn unter Erwarteter Verkaufspreis ein. Bei unveränderten übrigen Eingaben ergibt sich:

Dies ist ein manueller Szenariovergleich und keine integrierte Prognose. Die Tabelle zeigt, wie stark der IRR vom Verkaufspreis abhängt; sie prognostiziert keine Berliner Immobilienpreise.

Mit demselben Ablauf können Sie Kaltmiete je Quadratmeter, Hausgeld, Zins, anfängliche Tilgung, Eigenkapital, Haltedauer und Verkaufskosten variieren. Ändern Sie jeweils nur eine Annahme, wenn Sie deren isolierte Wirkung untersuchen möchten.

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6. Wann Sie ROI, Cash-on-Cash-Rendite und IRR verwenden sollten

ROI für einen schnellen Blick auf das Gesamtergebnis

ROI eignet sich, wenn Sie den Gesamtgewinn im Verhältnis zu den Gesamtkosten zusammenfassen möchten, insbesondere nach Ende einer Investition. Ohne Angabe des Zeitraums bleibt die Kennzahl unvollständig.

Cash-on-Cash-Rendite für die Liquidität während der Haltedauer

Die Cash-on-Cash-Rendite hilft Ihnen zu beurteilen, ob die Immobilie in einem bestimmten Jahr Geld erwirtschaftet oder zusätzliche Mittel benötigt. Sie ist für die Liquiditätsplanung nützlich, sagt allein aber nichts über Verkaufserlös oder Tilgung aus.

IRR für den Vergleich von Cashflow-Zeitpunkten

IRR berücksichtigt den Zeitpunkt der Cashflows, bildet aber weder die Projektgröße noch das Risiko ab und kann Projekte mit unterschiedlichen Zahlungsprofilen falsch reihen. Zudem reagiert er empfindlich auf Verschuldung und Verkaufspreisannahmen. Ludovic Phalippou erläutert in einem beim CFA Institute veröffentlichten Beitrag, dass die Interpretation als tatsächlich erzielte Rendite Annahmen voraussetzt, etwa die Wiederanlage von Zwischen-Cashflows zum gleichen Zinssatz.²

Betrachten Sie IRR deshalb zusammen mit Eigenkapitalmultiplikator, jährlichem Cashflow-Profil, Restschuld und konservativen Verkaufsszenarien. Wenn Sie eine Zielrendite vorgeben, berechnen Sie den Kapitalwert separat; der Rechner weist ihn derzeit nicht aus.

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7. Modellumfang: was enthalten ist und was nicht

Der Rechner modelliert direkt:

• bundeslandspezifische Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklerprovision;
• Eigenkapital, Kreditsumme, Zins, Tilgung und Tilgungsverlauf;
• Kaltmiete als Fläche multipliziert mit Kaltmiete je Quadratmeter;
• das vollständig eingegebene Hausgeld als konstanten monatlichen Mittelabfluss;
• Mietsteigerung, Haltedauer, erwarteten Verkaufspreis und Verkaufskosten;
• die beim Verkauf abgezogene Restschuld.

Der eingegebene Zinssatz bleibt während des gesamten modellierten Tilgungszeitraums konstant, und das Hausgeld steigt nicht. Eine Zinsanpassung oder Anschlussfinanzierung bildet der Rechner nicht ab.

Keine separaten Eingabefelder gibt es für:

• Instandhaltung, Leerstand oder Renovierung;
• umlagefähige und nicht umlagefähige Bestandteile des Hausgelds oder Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters;
• Versicherungen, Finanzierungsgebühren, Vorfälligkeitsentschädigung oder Anschlussfinanzierung;
• Grundsteuer, Einkommensteuer, Abschreibung oder eine mögliche Besteuerung des Verkaufs.

Das Ergebnis kann nur so genau sein wie die eingegebenen Annahmen. Verstehen Sie den angezeigten IRR als Modellergebnis vor Steuern, prüfen Sie fehlende Positionen separat und lassen Sie die objektspezifischen Auswirkungen vor einer Kaufentscheidung von qualifizierten Steuer-, Rechts- und Finanzierungsexperten beurteilen.

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8. Wie Sie die Rechnerergebnisse lesen sollten

In der Investitionsanalyse erscheinen die zentralen Ausgaben in dieser Reihenfolge:

1. Projekt-IRR: annualisiertes Ergebnis aus synthetischen monatlichen Modell-Cashflows im Abstand von jeweils einem Zwölfteljahr.⁹
2. Eigenkapitalmultiplikator: positive Cashflows geteilt durch sämtliche Kapitaleinzahlungen.
3. Gesamtgewinn: Summe aller modellierten Cashflows einschließlich des anfänglichen Eigenkapitalabflusses.
4. Jährlicher Netto-Cashflow: Verlauf nach Jahren, einschließlich Verkaufserlös im letzten Jahr.

Öffnen Sie anschließend die Cashflow-Details, um Mieteinnahmen, Nettoverkaufserlös, Hausgeld, Darlehensrate, Zinsen, Tilgung, Netto-Cashflow, kumulierten Cashflow und Restschuld zu prüfen. Der separate Tilgungsplan zeigt die monatliche Darlehensaufteilung.

ROI, Cash-on-Cash-Rendite und eine automatische Sensitivitätsanalyse werden nicht ausgegeben. Leiten Sie ROI oder Cash-on-Cash bei Bedarf separat ab und vergleichen Sie Sensitivitäten über gespeicherte Szenarien wie in Abschnitt 5 beschrieben.

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FAQ

Ist ein höherer IRR immer besser?

Nein. Ein hoher IRR kann ein starkes Projekt widerspiegeln, aber auch aus höherer Verschuldung, geringem anfänglichem Eigenkapital oder einem optimistischen Verkaufspreis entstehen. Prüfen Sie Verschuldung, jährlichen Cashflow und Verkaufspreis, bevor Sie eine Schlussfolgerung ziehen.

Kann der IRR bei negativem monatlichem Cashflow positiv sein?

Ja. Tilgung und Nettoverkaufserlös können negative monatliche Cashflows überwiegen. Ein solches Projekt hängt stärker vom Verkauf ab und setzt ausreichende Liquidität für Fehlbeträge während der Haltedauer voraus.

Welche Kennzahl eignet sich am besten für eine deutsche Mietimmobilie?

Von diesen drei Kennzahlen berücksichtigt der IRR als einzige den Zeitpunkt der Cashflows. Er liefert deshalb keine verlässliche Rangfolge für sich allein: Jährlicher Cashflow, Verschuldung, kumulierter ROI und Eigenkapitalmultiplikator bleiben für Liquidität, Größenordnung und Risiko unverzichtbar.

Berücksichtigt der Rechner Instandhaltung, Leerstand und Steuern?

Nein. Dafür gibt es keine separaten Eingaben. Das Modell zieht das eingegebene Hausgeld ab, das einen Beitrag zur Erhaltungsrücklage enthalten kann, aber keine Leerstandsreserve ist. Behandeln Sie das Ergebnis als Vor-Steuer-Modell und prüfen Sie fehlende objektspezifische Kosten separat.

Warum kann der Projekt-IRR nicht verfügbar sein?

Für einen IRR braucht das Modell mindestens einen negativen und einen positiven Cashflow. Wechseln die Vorzeichen mehrfach, kann es außerdem mehrere mathematisch gültige Ergebnisse geben. Der Rechner zeigt den IRR nur an, wenn er genau eine gültige Lösung findet.

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Fazit: IRR braucht Cashflow und transparente Annahmen

ROI, Cash-on-Cash-Rendite und IRR beantworten unterschiedliche Fragen:

• ROI fasst den Gesamtgewinn im Verhältnis zu einer klar definierten Kostenbasis zusammen und ist nicht automatisch annualisiert.
• Cash-on-Cash-Rendite misst den jährlichen Cashflow im Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital.
• IRR annualisiert alle modellierten Cashflows vom Kauf bis zum Verkauf.

Bei einer finanzierten deutschen Mietimmobilie ergänzt der IRR die Analyse um den Zeitbezug, liefert aber weder eine vollständige Rangfolge noch ein Investitionsurteil. Vergleichen Sie ihn mit dem klar definierten kumulierten Eigenkapital-ROI, Eigenkapitalmultiplikator, jährlichem Cashflow, Restschuld und Verkaufspreisannahme und ergänzen Sie Instandhaltungs-, Leerstands- und Steuereffekte separat.

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Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und verwendet ein vereinfachtes Modell. Er ist keine Steuer-, Rechts-, Finanzierungs- oder Anlageberatung. Immobilienkäufe in Deutschland hängen von persönlicher Steuersituation, Darlehensvertrag, Mietvertrag, Landesrecht und konkreter Transaktionsstruktur ab. Vor einer Kaufentscheidung sollten Sie einen Steuerberater, Notar oder unabhängigen Finanzierungsberater einbeziehen.

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