买房贷款里的「初始还本率 Anfängliche Tilgung」
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一句话看懂它是什么、为什么重要、怎么选
1 | 它到底是什么？
初始还本率= 贷款第一年你计划偿还的本金占贷款总额的百分比。
银行在合同里写成：anfängliche Tilgung 2 % p.a.（每年2%）。
- 它配合固定年金贷款（Annuitätendarlehen）使用——你每月还款额固定。
- 月供里包含 利息 + 本金。利息随剩余本金递减，本金部分自然递增。
- 因为"比例"只在第一年用得上，后面会自动上涨，所以加了"初始"两个字。
2 | 为什么重要？
| 影响点 | 说明 |
|---|---|
| 月供高低 | 初始还本率越高 → 每月还款越多 |
| 还清速度 | 还本率高 → 本金下降快 → 整体贷款年限短 |
| 总付利息 | 还得快 → 计息本金小 → 总利息少 |
⏩ 在当前（2025 年7 月）常见10 年固定房贷利率约 3.1 %–3.9 % (Dr. Klein, Baufi24)
如果只设 1 % 初始还本率，你可能要 40 年才能还完；现在银行和顾问普遍建议 ≥ 2 % 起步。
3 | 一个数字化对比
假设贷款 300 000 €，利率 3.3 %，不同初始还本率带来的差异（保持利率不变至清贷，仅作示例）：
| 初始还本率 | 大约月供 (€) | 预计全额还清 (年) |
|---|---|---|
| 2 % | 1 325 | 29.6 |
| 3 % | 1 575 | 22.6 |
| 4 % | 1 825 | 18.3 |
- 多付 250 € /月（2 → 3 %），整整提前 7 年还完。
- 每提升 1 个百分点，大致能让贷款年限缩短 5–8 年。
4 | 为什么它会"自动增长"？
- 月供固定：Annuität = 利息 + 本金
- 利息随本金减少而减少（利息 = 剩余本金 × 年利率 ÷ 12）
- 因此：利息份额↓ → 本金份额↑ → 本金 / 贷款余额 的"还本率"逐月上升
也就是说，初始还本率只决定起跑速度；之后即使你什么都不做，它也会逐步加速。
5 | 怎么选合适的初始还本率？
- 现金流先行
- 预算出家庭每月"安全月供"上限（房贷+物业费≤可支配收入30–35 %为常见经验）。
- 利率越高，建议还本率也越高
- 抵消高利息的长期负担，保持贷款平衡。
- 规划目标年限
- 想在 20 年内无贷？用上表反推需要 ≥ 3.5–4 %。
- 预留弹性
- 德国多数合同允许 Sondertilgung（提前还款），可把超额存款在年底一次性砸进去，而不必一开始就把月供压得很高。
6 | 一句话总结
初始还本率= 你跟银行约定的"第一年本金偿还速度"；
月供固定、利息逐月减少，本金偿还就会自动提速，
起点定高一点，月供贵一点，但能让你更快、利息更省地拥有 真正属于自己的房子。
想进一步做个性化还款计划表（Tilgungsplan）或比较不同利率情景？告诉我贷款额、固定期、利率区间，我可以帮你算出详细月份表！