在德国买房，到底要交哪些税？

在德国买房，只看房价、贷款利率和月供远远不够。成交前后的一次性税费决定了你到底需要准备多少现金；持有期间还有持续支出；如果拿来出租或日后出售，所得税又会改变最终到手的收益。

最容易混淆的是两项税：Grunderwerbsteuer（房产交易税）在买入时征收，Grundsteuer（年度房产税）则在持有期间按年征收。它们与Kaufnebenkosten（购房附加成本）都应从一开始就计入预算。本文按买入、持有、出租、出售的顺序梳理，内容以 2026 年 8 月 2 日当时有效的法律和可查到的官方资料为准，并用一套总价 500,000 欧元的柏林公寓演示实际成本。

快速结论：不同阶段会遇到哪些税费

房产资料和合同里还经常出现 Notar（公证人）、Grundbuch（土地登记簿）和 Maklerprovision（中介佣金）。这三项都不是税，却是买房时不可忽略的支出。无论计算贷款额度还是投资回报，都应把它们放进初始资金需求。

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1. 房产交易税：买入时最大的一笔税

1.1 计算方法和税率

普通房产买卖通常以购买对价为基础计算房产交易税：

房产交易税 = 应税对价 × 房产所在州的税率

德国 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG)（《房产交易税法》）第 11 条规定的基础税率是 3.5%。¹ 各联邦州可以自行调整，因此 2026 年实际税率在 3.5% 到 6.5% 之间。

1.2 谁负有税款、何时付款、何时登记产权

根据该法第 13 条，买卖双方原则上都是法定纳税义务人。² 不过，购房合同几乎都会约定由买方实际承担。如果税款没有缴清，这项合同约定并不能限制税务局向法定纳税义务人追缴。

对买方来说，更重要的是掌握付款顺序：

1. 公证人将已经公证的购房合同报送税务局。
2. 税务局发出税款核定通知。
3. 除非通知另有规定，税款一般在通知送达后一个月到期。³
4. 税款缴清后，税务局出具 Unbedenklichkeitsbescheinigung（完税无异议证明）。通常没有这份证明，土地登记局不会把买方登记为新所有人。⁴

因此，房产交易税并不是统一在“签约当天”付款，真正决定时间的是税款核定通知和其中的缴款期限。

1.3 常见免税情形

互无亲属关系的买卖双方按市场条件交易，通常需要缴税。该法第 3 条同时规定了若干例外，例如因继承取得或受赠房地产，以及配偶、登记伴侣和直系亲属之间的部分房产转移。⁵ 免征房产交易税，不代表一定不涉及遗产税或赠与税。

1.4 柏林简例

柏林目前适用 6.0% 的税率。购买一套 500,000 欧元的公寓，税款为：

500,000 欧元 × 6.0% = 30,000 欧元

这 30,000 欧元会直接增加买房所需资金。银行是否愿意连同部分购房附加成本一起融资，要看借款人的资信、房产抵押价值和具体贷款方案。

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2. 2026 年德国 16 州房产交易税率

下表采用德国公证研究所（DNotI）资料日期为 2026 年 1 月 28 日的税率表。我们最后一次核查该机构税务资料页面是在 2026 年 8 月 2 日；截至当天，页面上最新公布的仍是 1 月 28 日版本。⁶

为与官方税率表和站内计算器保持一致，表格第一列沿用各州的德语正式名称。对应中文名称如下：Baden-Württemberg（巴登-符腾堡州）、Bayern（巴伐利亚州）、Berlin（柏林州）、Brandenburg（勃兰登堡州）。Bremen（不来梅州）、Hamburg（汉堡州）、Hessen（黑森州）、Mecklenburg-Vorpommern（梅克伦堡-前波美拉尼亚州）。Niedersachsen（下萨克森州）、Nordrhein-Westfalen（北莱茵-威斯特法伦州）、Rheinland-Pfalz（莱茵兰-普法尔茨州）、Saarland（萨尔州）。Sachsen（萨克森州）、Sachsen-Anhalt（萨克森-安哈尔特州）、Schleswig-Holstein（石勒苏益格-荷尔斯泰因州）和 Thüringen（图林根州）。

同样是 500,000 欧元的房产，在巴伐利亚州要交 17,500 欧元；在勃兰登堡州、北莱茵-威斯特法伦州、萨尔州或石勒苏益格-荷尔斯泰因州则是 32,500 欧元。仅仅因为房产所在州不同，就会相差 15,000 欧元。

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3. 计税基础：哪些金额要算进去？

3.1 从购买对价算起

根据该法第 9 条，普通买卖原则上按购买对价计税。⁷ 其中主要包括房价，以及买方为了取得房产而承担的其他给付义务。如果土地合同和建筑合同在经济上构成一个整体，计税基础有时会扩大到整套安排。

3.2 动产应在合同中单独列明

随房出售的家具、可自由移动的电器或嵌入式厨房等，本身不属于房地产。只要估值合理，并在公证合同中把物品和对应金额写清楚，这部分价值就可能不计入房产交易税。⁸

不能为了少交税随意拆分房价。物品清单、使用年限、实际状况和购买凭证，都能帮助说明估值是否可信。

3.3 维修储备金不能降低税款

购买公寓产权时，买方在经济上会承接该房屋对应的 Erhaltungsrücklage（维修储备金）份额。即使合同单独写明这笔金额，也不能从房产交易税的计税对价中扣除。德国联邦财税法院已经就公寓产权买卖明确作出这一判断。⁹

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4. 增值税：房价上还要再加 19% 吗？

普通住宅买卖通常不会在约定房价之外再加收 19% 增值税。属于房产交易税法适用范围的交易，根据德国《增值税法》第 4 条第 9 款 a 项原则上免征增值税。¹⁰

商业地产或某些企业交易可能不同。符合《增值税法》第 9 条条件时，卖方可以放弃免税并选择征收增值税。¹¹ 私人购买公寓很少遇到这种情况；但如果交易涉及商业用途或复杂持有结构，应在公证前确认增值税处理。

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5. 公证、土地登记和中介：不是税，也要计入预算

5.1 公证费和土地登记费

德国的土地或公寓买卖合同必须经过公证。¹² 产权变更还要登记；如果通过贷款买房，通常也要为银行的担保权办理登记。公证费和法院费用依《法院与公证费用法》计算，属于法定收费，不能自由议价。¹³

下文案例把公证和土地登记合计按**房价的 2.0%**预估。这只是做预算时的假设，不是法定统一费率。实际金额会受到房价、办理事项和融资安排影响。

5.2 中介佣金及其分担规则

德国没有全国统一的中介佣金比例。公寓和独栋住宅的中介合同适用特别规则：合同须采用文本形式；中介同时为买卖双方服务时，原则上只能向双方约定相同金额的佣金；如果只有一方委托中介，向另一方转嫁的金额不得超过一半，委托方自己至少承担同等金额，而且须先完成付款，另一方的付款义务才会到期。上述佣金分担规则只在买方属于消费者时适用。¹⁴

因此，这套规则不会当然适用于整栋多户住宅、未开发土地、商业地产或以经营身份购买房产的人。柏林案例采用的 3.57% 已含 19% 增值税，只是买方佣金的预算假设，并不是法律规定或全国通行费率。

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6. 年度房产税：持有期间持续缴纳

6.1 新制度自 2025 年起实施

年度房产税由市镇对房地产征收。改革后的新制度已于 2025 年 1 月 1 日开始实际计征，不要把它和买入时一次性缴纳的房产交易税混在一起。¹⁵

6.2 联邦模型和各州模型

采用联邦模型时，可以用下面这条简化公式理解：

年度房产税 = 房产计税价值 × 计税系数 × 市镇征收系数

三个德语原词分别是 Grundsteuerwert（房产计税价值）、Steuermesszahl（计税系数）和 Hebesatz（市镇征收系数）。但这套公式不能原封不动套用到全德国。巴登-符腾堡州、巴伐利亚州、汉堡州、黑森州和下萨克森州采用各自的完整模型；柏林、不来梅、萨尔州和萨克森州原则上沿用联邦模型，但在 2026 年使用不同的计税系数；北莱茵-威斯特法伦州、莱茵兰-普法尔茨州、萨克森-安哈尔特州和石勒苏益格-荷尔斯泰因州则赋予市镇更大的差异化征收系数权限。图林根州的不同计税系数要到 2027 年才生效。无论采用哪种模型，市镇都要自行确定征收系数。¹⁵

想得到可靠的年度金额，应查看房产的税款核定通知、所在州的说明和市镇最新公布的征收系数。仅凭成交价或面积无法准确推算。

6.3 能否向租客收取

房产出租时，如果租赁合同对运营成本的约定有效，房东通常可以把年度房产税列入租客的运营成本结算。《运营成本条例》第 2 条第 1 项明确包括这项税。¹⁶ 不过，对市镇负有缴税义务的仍然是房产所有人。

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7. 出租：所得税究竟按什么计算？

7.1 按出租所得计税

根据德国《所得税法》第 21 条，租金属于出租和租赁所得。¹⁷ 德国并不存在一个单独固定的“租金税率”。租金收入减去可以扣除的相关费用后，所得并入房东的应纳税所得额，按其个人适用税率计算。

7.2 日常费用、公寓业主共同费用和购置成本

只要与出租直接相关，贷款利息、管理费、保险、日常维修和招租费用等，都可能作为所得相关费用扣除。¹⁸ 贷款本金不能扣除，因为还本是在减少债务，并不是取得租金收入的费用。

对公寓来说，不能只按“能否向租客收取”来判断 Hausgeld（公寓业主共同费用）能否在税前扣除。租赁合同中的转嫁规则和所得税中的扣除规则是两回事。维修储备金尤其容易算错：业主把钱缴入储备金时还不能扣除，要等业主共同体真正把资金用于维修后，才进入相应的税务判断。德国联邦财税法院在 2025 年再次确认了这一点。¹⁹

房价和购房附加成本还要在土地与建筑物之间合理分摊。²⁰ 只有建筑物部分可以计提 Absetzung für Abnutzung（AfA，税务折旧），土地本身不能折旧。买房后三年内发生的大额维修和现代化支出，如果不含增值税的金额超过建筑物购置成本的 15%，还可能被归为 anschaffungsnahe Herstellungskosten（购置后近期发生、须资本化处理的维修和改造支出），不能直接一次性扣除。²¹

7.3 直线折旧和余额递减折旧

根据《所得税法》第 7 条，住宅建筑通常适用以下直线折旧比例：²²

此外，该法第 7 条第 5a 款允许符合条件的新建住宅按**每年剩余账面价值的 5%**进行余额递减折旧。简化来说，开工时间或具有法律约束力的购房合同签订时间须在 2023 年 9 月 30 日之后、2029 年 10 月 1 日之前；购买新房时，还须在竣工当年年底前取得。法律另有其他条件。²²

具体可以采用哪种方法、哪种更合适，要看建筑物和交易时间。无论采用哪种折旧方式，土地份额都不能计入折旧基础。

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8. 出售：十年期限、自住例外和收益计算

日常所说的“投机税”并不是一个拥有固定税率的独立税种，而是指《所得税法》第 23 条下私人财产出售所得可能涉及的所得税。²³

8.1 十年期限和自住例外

私人持有的房产，从买入到卖出不超过十年，出售收益可能需要纳税。计算期限时，原则上看具有约束力的购房和出售合同日期，而不是交房或土地登记日期。如果房产从买入或竣工到出售一直用于本人居住，或者在出售当年及此前两个日历年度用于本人居住，则可能适用自住例外。²³

持有超过十年后，私人卖房通常不再落入第 23 条。房产属于经营资产或构成商业性房地产交易时，适用的是其他规则。

8.2 1,000 欧元起征界限和折旧影响

应税收益并不等于“售价减去原始房价”这么简单。粗略来说，需要用出售收入减去购置或建造成本以及与出售直接相关的费用；但购置或建造成本还要扣减过去已经申报的折旧和部分特别折旧。因此，持有期间享受的折旧可能抬高日后出售时的应税收益。²³

一个日历年度内，全部私人财产出售交易的收益合计低于 1,000 欧元时免税。这里是起征界限，不是免税额：一旦达到 1,000 欧元，最初的 1,000 欧元也不会继续免税。应税收益按个人适用的所得税率计算。

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9. 第二住所税：要看房产所在市镇

德国没有全国统一的第二住所税。各城市和市镇通过自己的条例决定是否对登记为第二住所的住房征税、怎样计算以及哪些情况可以免税。房屋所有人和租客都有可能成为纳税人。

如果新买的房子不作为主要住所，应查询房产所在地的具体条例。柏林官方服务页面可以作为一个例子，了解市镇会如何规定申报和纳税。²⁴ 柏林规则不能直接套用到其他地方。

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10. 计算案例：500,000 欧元的柏林公寓

假设你在柏林购买一套 500,000 欧元的公寓。公证和土地登记暂按 2.0% 预估；买方中介佣金按 3.57% 预估，且这 3.57% 已含 19% 增值税。

不算装修和家具，这套房的总成本已经达到 557,850 欧元。2.0% 和 3.57% 都只是预算假设，实际计算时必须换成具体交易的数字。年度房产税、融资成本和出租所得税影响尚未包含在内。

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11. 三个常见计算误区

误区一：资金需求里漏掉购房附加成本

房产交易税不会增加房产本身的价值，却必须按时缴清。如果连公证、土地登记和中介佣金也没有算进去，资金缺口很容易达到数万欧元。

误区二：把含杂费租金当成可支配收入

Warmmiete（含运营杂费预付款的总租金）中包含代收的供暖费和其他运营成本预付款，并不都属于房东收入。计算回报时，还要扣除不能向租客收取的费用、储备金、融资支出、空置损失和税款。即使是 Kaltmiete（不含运营杂费的净租金），也只是现金流计算的起点。

误区三：卖房时忘了折旧和第 23 条

在十年期限内出售，可能产生所得税；过去已经申报的折旧还可能增加应税收益。因此，卖房测算应展示扣除交易成本和税款后的预计到手金额。

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12. 买房前检查清单

1. 房产所在州适用多少房产交易税率？
2. 预计何时收到税款核定通知？是否备有足够资金在一个月期限内缴清？
3. 这笔交易是否例外符合该法第 3 条的免税条件？
4. 随房出售的动产是否估值合理，并在合同中逐项列明？
5. 是否已按具体买卖和贷款安排估算公证及土地登记费用？
6. 是否需要支付中介佣金？买方为消费者且标的是公寓或独栋住宅时，特别分担规则是否适用？
7. 所在州采用哪种年度房产税模型？市镇征收系数是多少？
8. 如果出租，是否把利息、本金、公寓业主共同费用和维修储备金分开计算？
9. 房价与购房附加成本将如何在建筑物和土地之间分摊？
10. 是否可能适用直线折旧、余额递减折旧或 15% 规则？
11. 是否计划十年内出售？届时是否可能满足自住例外？
12. 该房产是否登记为第二住所？所在地是否开征第二住所税？

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FAQ

房产交易税什么时候缴纳？

没有统一规定必须在公证或交房当天付款。购房合同报送后，税务局会发出税款核定通知；除非通知另定日期，税款原则上在通知送达后一个月到期。³

公证、土地登记和中介费用也是税吗？

不是。它们属于法定或合同约定的交易成本，但同样会增加前期资金需求，应当与房产交易税一起纳入预算。

能否直接用房价计算年度房产税？

不能可靠计算。实际金额取决于所在州采用的模型、核定的计税基础和市镇征收系数，应以具体税款核定通知和当地资料为准。¹⁵

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核心结论：从买入一直算到卖出

一份现实的购房预算，不能停在房价和月供：

初始资金需求
= 房价
+ 房产交易税
+ 公证和土地登记费
+ 可能发生的中介佣金
+ 装修和家具支出

持有期间还要考虑融资、不能向租客收取的成本、年度房产税，以及出租带来的所得税影响。计划出售时，则要把出售费用、持有年限、实际用途和过去申报的折旧一起算进去。

German Immo Flow 会根据输入信息计算房产交易税、常见购房附加成本、融资数据和税前投资指标。个人所得税、具体房产的年度税款、空置、维修以及交易特有的法律问题仍需另行评估。

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免责声明： 本文根据截至 2026 年 8 月 2 日的情况提供简化的一般信息，不构成税务、法律、融资或投资建议。具体交易应交由税务师、公证人及其他具备相应资质的专业人士审核。

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