IRR vs ROI：2025 年德国买房究竟该看哪一个指标？

在评估德国房地产时，投资回报率（ROI）和内部收益率（IRR）是最常听到的两组字母。它们都在回答一个问题："把钱投进去值不值？" 但关注点不同，用错指标往往得出完全相反的结论。

1. ROI：一次性算清"赚了多少"

公式很简单：(最终净收益 − 初始自有资金) ÷ 初始自有资金 × 100%。如果你全款买房，只关心最终卖出赚了多少，ROI 足够。但一旦引入贷款、多年现金流，ROI 就像一张静态照片——它不考虑"时间价值"。

2. IRR：把时间也算进去

IRR 会把每一笔现金流（首付、贷款本息、租金、维修、出售回款）放入同一方程，求得净现值为 0 的贴现率。通俗讲，就是"自有资金的年化复合收益率"。因此：

• 持有期越长，早期现金流对 IRR 影响越大；
• 高杠杆能放大 IRR，也会放大风险。

3. 德国买房常见成本

• 房产转让税 (Grunderwerbsteuer)：3.5%–6.5%，柏林 6%；
• 公证 + 土地登记：约 1.2%；
• 中介费 (Maklercourtage)：通常 2–3.57%，买卖双方平分；
• 装修 / 检测 / 法律费：预留 1–2%。

4. 计算示例（柏林 90㎡ 两居）

挂牌价：€500,000。

首付 (30%)	€150,000
附加购置成本	≈ €32,000
贷款 (70%)	€350,000，利率 4%，25 年等额本息
月租金	€2,500
运营支出	€450（5% 空置 + 维修储备）
月贷款本息	€1,848
月净现金流	≈ €202

将以上数据输入 German Immo Flow 计算器：

• 第 1 年 ROI ≈ 1.6%；
• 10 年 IRR（假设房价年涨 2%）≈ 6.8%。

5. 三步用计算器评估你的房子

1. 在「购置成本」页输入州别、中介费、首付比例；
2. 在「现金流」页输入租金、贷款方案、运营支出；
3. 到「结果」页对比 IRR、年化现金回报率、累计现金流。

6. 常见问答 (FAQ)

IRR 越高就一定越好吗？

不一定。高 IRR 往往依赖高杠杆或乐观升值假设，市场下行时可能反噬。

出租现金流为负，IRR 还能为正吗？

可以。如果未来增值或出售带来更大正现金流，折现后 IRR 仍可能为正。

ROI 和 IRR 我到底该看哪个？

短期、一次性交易看 ROI；多期现金流、长期持有看 IRR。最好两者一起看。

7. 核心结论

在德国买房，必须同时考虑全部持有成本和时间价值。ROI 告诉你最终赚了多少，IRR 揭示每一欧元的使用效率。打开我们的计算器，用自己的数据说话！