Immobilienkauf in Deutschland: Der Ablauf vom Angebot bis zum Grundbuch

Wenn Sie eine Immobilie gefunden und sich mit der Verkäuferseite auf einen Preis geeinigt haben, sind Sie noch nicht Eigentümer. Ein normaler Kauf führt über Finanzierungs- und Objektprüfung, Notarvertrag, Absicherung im Grundbuch, Kaufpreiszahlung und Übergabe bis zur Eigentumsumschreibung.

Der Notar organisiert den rechtssicheren Austausch: Die Verkäuferseite soll ihr Eigentum nicht verlieren, bevor sie den Kaufpreis erhält; die Käuferseite soll nicht zahlen, bevor ihr Erwerb ausreichend gesichert ist. Ob Kaufpreis, Gebäude und Finanzierung wirtschaftlich sinnvoll sind, beurteilt der Notar dagegen nicht.

Dieser Leitfaden beschreibt den typischen Kauf eines bestehenden Hauses oder einer Eigentumswohnung. Bauträgervertrag, Erbbaurecht, Zwangsversteigerung, Unternehmenskauf oder besondere öffentlich-rechtliche Beschränkungen können anders ablaufen. Rechtsquellen und amtliche Informationen wurden zuletzt am 8. August 2026 geprüft.

Schnellantwort: Die Unterschrift liegt in der Mitte, nicht am Ende des Kaufs

Der entscheidende Unterschied lautet: Mit der notariellen Unterschrift wird der Kaufvertrag verbindlich, mit der Übergabe wechselt meist die wirtschaftliche Herrschaft, und erst der spätere Grundbucheintrag überträgt das rechtliche Eigentum.

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1. Budget, Finanzierung und Objekt vor der Unterschrift prüfen

1.1 Mit dem vollständigen Kapitalbedarf beginnen

Zum Kaufpreis kommen Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine mögliche Käuferprovision. Für Renovierung, Umzug und Finanzierungskosten sollte ein eigener Puffer bleiben.

Im Leitfaden zu Steuern und Kaufnebenkosten 2026 finden Sie den Steuersatz für das Bundesland der Immobilie. Wenn Sie finanzieren, können Sie anschließend mit dem Leitfaden zur anfänglichen Tilgung prüfen, wie sich Tilgung, Rate und Restschuld zueinander verhalten.

Vor dem Notarauftrag sollten vier Fragen beantwortet sein:

1. Wie viel Eigenkapital bleibt nach einer Notfall- und Instandhaltungsreserve übrig?
2. Welche Kaufnebenkosten müssen aus Eigenkapital bezahlt werden?
3. Welche Kreditsumme ergibt sich aus den Gesamtkosten?
4. Trägt das Haushaltsbudget Rate, laufende Kosten und einen ungünstigeren Anschlusszins?

1.2 Die Finanzierung bis zur Auszahlungsfähigkeit vorbereiten

Ein unverbindliches Bankgespräch ist noch keine objektbezogene Finanzierung. Klären Sie Kreditentscheidung, Objektbewertung, Eigenkapitalnachweise, offene Bedingungen, Auszahlung und die benötigte Grundschuld. Die Bundesnotarkammer empfiehlt, die Kaufpreisfinanzierung vor der Beurkundung sicherzustellen und Grundschuldunterlagen frühzeitig an das Notarbüro zu senden.¹

Kauf- und Darlehensvertrag sind getrennte Verträge. Scheitert der Kredit nach der Beurkundung, löst das den Käufer nicht automatisch aus dem Kaufvertrag. Ein Finanzierungsvorbehalt hilft nur, wenn die Verkäuferseite zustimmt und er wirksam in die notarielle Urkunde aufgenommen wird.

1.3 Nicht nur den Vertrag, sondern auch die Immobilie prüfen

Bei einer Bestandsimmobilie gehören aktuelles Grundbuch, Genehmigungen, Dienstbarkeiten, Baulasten, Altlasten, Erschließung, Energieunterlagen, Zustand und tatsächliche Fläche auf die Prüfliste. Bei einer Eigentumswohnung kommen Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Versammlungsprotokolle, Abrechnungen, Hausgeldrückstände, Erhaltungsrücklage und geplante Sonderumlagen hinzu.

Die Due-Diligence-Checkliste für Eigentumswohnungen zeigt, wie Sie diese WEG-Unterlagen und finanziellen Risiken Dokument für Dokument prüfen.

Der Notar prüft Eigentumsverhältnisse und den rechtlichen Weg zur Übertragung. Er erstellt kein Baugutachten, bestätigt keine rechtmäßige Errichtung, bewertet nicht den Kaufpreis und prüft keine Mietannahmen. Das bleibt Aufgabe der Käuferseite.¹

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2. Angebot und Reservierung mit Vorsicht behandeln

2.1 Eine E-Mail ist noch kein Immobilienkaufvertrag

Nach § 311b des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) muss eine Verpflichtung zur Übertragung oder zum Erwerb eines Grundstücks notariell beurkundet werden.² Eine Preiszusage per E-Mail, ein Maklerformular oder Handschlag ersetzt den Notarvertrag nicht. Auch ein bindender Vorvertrag braucht grundsätzlich diese Form.

Vorvertragliche Unterlagen können trotzdem einen Notar beauftragen, die Weitergabe von Daten erlauben oder eigene Gebühren enthalten. Entscheidend ist ihr Inhalt, nicht ihre Überschrift.

2.2 Eine Reservierung ist keine Auflassungsvormerkung

Eine Reservierungsvereinbarung mit dem Makler ist keine Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Sie bietet nicht denselben Schutz vor einer späteren Veräußerung, Belastung oder Insolvenz der Verkäuferseite.

Vorsicht ist besonders bei nicht erstattbaren Gebühren geboten. Im Verfahren I ZR 113/22 erklärte der Bundesgerichtshof eine vorformulierte Klausel für unwirksam, wenn das Entgelt ausnahmslos nicht zurückgezahlt wurde und weder ein nennenswerter Vorteil noch eine geldwerte Gegenleistung bestand. Daraus folgt nicht, dass jede individuell ausgehandelte Reservierung automatisch unwirksam ist.³

2.3 Vor dem Vertragsentwurf den Kostenschuldner klären

Bevor der Makler Daten an ein Notarbüro sendet, sollte feststehen, wer den Kaufvertragsentwurf beauftragt. Endet ein beauftragtes Beurkundungsverfahren, nachdem der Notar gearbeitet oder den Entwurf versandt hat, kann auch ohne Unterschrift eine gesetzliche Gebühr entstehen.⁴

Beauftragen Sie einen Entwurf deshalb nicht nur, um ein Objekt vermeintlich zu „reservieren“. Klären Sie zuerst Eckpunkte, Vertragsparteien, Finanzierung und Kostenauftrag.

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3. Vertragsentwurf und Zweiwochenfrist richtig nutzen

3.1 Wann die reguläre Zweiwochenfrist gilt

§ 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz soll Verbrauchern ausreichend Zeit geben, sich mit dem Geschäft zu befassen. Bei den dort bezeichneten Verbraucherverträgen nach § 311b BGB soll der beurkundende oder ein mit ihm verbundener Notar den vorgesehenen Text im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen. Wird die Frist unterschritten, sollen die Gründe in der Urkunde stehen.⁵

Die Grenzen sind wichtig:

• praktisch relevant ist die Regel besonders beim Kauf einer Privatperson von einem gewerblichen Verkäufer oder Bauträger;
• ein Kauf zwischen zwei Privatpersonen ist nicht automatisch ein solcher Verbrauchervertrag;
• wer über eine Gesellschaft kauft, ist nicht allein wegen der privaten Gesellschafterstellung Verbraucher;
• die Frist ist Schutzzeit vor der Beurkundung, keine allgemeine Widerrufsfrist danach;
• das Gesetz sagt „im Regelfall“ und enthält daher kein ausnahmsloses 14-Tage-Verbot für jeden Immobilienkauf.

Auch ohne Anwendbarkeit dieser Sonderregel sollten Sie ausreichend Prüfzeit verlangen.

3.2 Den Entwurf als Entscheidungscheckliste verwenden

Prüfen Sie Kaufgegenstand und Stellplatz, Kaufpreisaufteilung, Inventar, Mietverhältnisse, übernommene Grundbuchrechte, Mängelregelung, Räumung, Fälligkeitsvoraussetzungen, Übergabe, Kostenaufteilung und Vollmachten. Fragen und Änderungswünsche gehören vor dem Termin an das Notarbüro.

Wenn Sie der deutschen Sprache nicht ausreichend folgen können, informieren Sie das Notarbüro früh. § 16 Beurkundungsgesetz sieht eine mündliche Übersetzung vor; übersetzt der Notar nicht selbst, ist ein Dolmetscher hinzuzuziehen. Eine schriftliche Übersetzung kann verlangt werden.⁶

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4. Verstehen, was bei der Beurkundung passiert

4.1 Der Notar ist neutral und nicht der Anwalt des Käufers

Der Notar betreut alle Beteiligten unabhängig und unparteiisch.⁷ Er ermittelt ihren Willen, erklärt Rechtsfolgen, entwirft die Urkunde und organisiert den sicheren Austausch. Beide Seiten können Fragen zum Vertrag stellen.

Für einseitige steuerliche, gesellschaftsrechtliche, erbrechtliche oder grenzüberschreitende Interessen kann zusätzlich ein eigener Rechtsanwalt oder Steuerberater erforderlich sein.

4.2 Verlesen, fragen, ändern und unterschreiben

Bei der Beurkundung wird die Urkunde verlesen, genehmigt und unterschrieben; § 13 Beurkundungsgesetz regelt diese Schritte.⁸ Fragen Sie nach, wenn eine Formulierung unklar ist. Bis zur Unterschrift können Änderungen aufgenommen werden.

Alle Nebenabreden gehören in die Urkunde: zusätzliche Zahlungen, Inventarwerte, zugesagte Reparaturen, Mietgarantien oder vorzeitige Schlüsselübergabe. Nicht offengelegte Nebenabreden sind grundsätzlich unwirksam und können den gesamten Vertrag gefährden.¹

Die Urkunde enthält regelmäßig auch die Auflassung, also die für den späteren Eigentumswechsel notwendige dingliche Einigung. Die Unterschrift allein schreibt den Käufer noch nicht ins Grundbuch.

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5. Nach der Unterschrift Käufer und Bank absichern

5.1 Die Auflassungsvormerkung schützt den Erwerbsanspruch

Der Notar beantragt kurz nach der Beurkundung die Auflassungsvormerkung. Nach § 883 BGB sichert sie den Anspruch auf Eigentumsübertragung. Spätere Verfügungen sind gegenüber diesem Anspruch insoweit unwirksam, wie sie ihn vereiteln oder beeinträchtigen würden.⁹

Die Vormerkung ist noch kein Eigentum und berechtigt nicht zum Einzug. Sie schützt aber den Weg zum vereinbarten Grundbucheintrag.

5.2 Die Grundschuld ermöglicht die Darlehensauszahlung

Die finanzierende Bank verlangt regelmäßig eine Grundschuld. § 1191 BGB definiert sie als Belastung des Grundstücks mit dem Recht, eine bestimmte Geldsumme daraus zu verlangen.¹⁰ Sie ist Kreditsicherheit und nicht mit dem Darlehensvertrag gleichzusetzen.

Eine Finanzierungsvollmacht erlaubt es der Käuferseite üblicherweise, diese Sicherheit unter Schutzvorkehrungen für den Verkäufer schon vor der Eigentumsumschreibung zu bestellen. Banken zahlen regelmäßig erst nach Eintragung aus; verspätete Unterlagen können deshalb die Kaufpreiszahlung verzögern.¹

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6. Vor der Kaufpreiszahlung auf die Fälligkeitsmitteilung warten

6.1 Was der Notar vorher prüft

Die Kaufpreisfälligkeit hängt im Vertrag regelmäßig von Sicherungen ab, zum Beispiel:

• Eintragung der Auflassungsvormerkung;
• Vorliegen erforderlicher Genehmigungen;
• Unterlagen zur Löschung nicht übernommener Verkäuferbelastungen;
• Bestätigung, dass ein kommunales Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird, soweit relevant.

Sind die vereinbarten Voraussetzungen erfüllt, verschickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Erst dann wird nach den Angaben der Mitteilung und innerhalb der Vertragsfrist gezahlt.¹¹

6.2 Zahlungsanweisungen genau befolgen

Die Mitteilung kann einen Teilbetrag an die bisherige Bank des Verkäufers leiten, damit eine alte Grundschuld gelöscht wird; nur der Rest geht an den Verkäufer. Die Käuferbank kann ihren Darlehensanteil direkt zahlen, während die Käuferseite das erforderliche Eigenkapital überweist.

Verwenden Sie nur bestätigte Angaben des Notarbüros und prüfen Sie verdächtige Kontoänderungen über einen bekannten Kontaktweg.

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7. Grunderwerbsteuer zahlen, Bescheinigung aber nicht mit Eigentum verwechseln

7.1 Der Steuerbescheid folgt einem eigenen Zeitplan

Der Notar meldet den Kauf an das Finanzamt. Danach erlässt das Amt den Grunderwerbsteuerbescheid. Nach § 15 GrEStG wird die Steuer einen Monat nach Bekanntgabe fällig, sofern das Finanzamt keine längere Frist setzt.¹²

Der Bescheid kann vor oder nach der notariellen Fälligkeitsmitteilung eintreffen. Halten Sie für beide Pflichten ausreichend Liquidität bereit.

7.2 Die Unbedenklichkeitsbescheinigung beseitigt nur die Steuersperre

Ist die Steuer bezahlt, sichergestellt oder gestundet oder besteht Steuerfreiheit, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Nach § 22 GrEStG darf die Käuferseite grundsätzlich erst dann als Eigentümer eingetragen werden, wenn sie vorliegt.¹²

Die Bescheinigung überträgt kein Eigentum. Auch Kaufpreiszahlung und alle weiteren Eintragungsvoraussetzungen müssen erfüllt sein.

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8. Übergabe, wirtschaftlichen Übergang und Eigentum trennen

8.1 Mit der Übergabe wechseln meist Besitz, Nutzen und Lasten

Der Vertrag bestimmt, wann Besitz, Nutzen und Lasten übergehen. Ab diesem wirtschaftlichen Stichtag darf die Käuferseite die Immobilie regelmäßig nutzen und erhält Erträge wie Mieten, trägt aber auch die vereinbarten Kosten und Risiken. Nach den Hinweisen der Bundesnotarkammer wird dieser Übergang üblicherweise an die Kaufpreiszahlung geknüpft.¹³

Bei der Übergabe sollten Sie festhalten:

• Schlüssel, Zugangsmedien und wichtige Objektunterlagen;
• Zählerstände für Strom, Wasser, Gas und Heizung;
• sichtbaren Zustand und noch offene vereinbarte Arbeiten;
• bei Vermietung Belegung, Kautionen und Mieterunterlagen;
• Datum und Uhrzeit für die Abgrenzung laufender Kosten.

Eine Schlüsselübergabe vor Kaufpreiszahlung verschiebt Risiken und braucht eine klare vertragliche Regelung.

8.2 Rechtliches Eigentum entsteht erst mit dem Grundbucheintrag

Für den Eigentumswechsel sind nach §§ 873 und 925 BGB Auflassung und Eintragung im Grundbuch erforderlich.¹⁴ Der Notar beantragt die Eigentumsumschreibung üblicherweise, wenn der Kaufpreis bezahlt ist und Unbedenklichkeitsbescheinigung sowie weitere Nachweise vorliegen.

Die Käuferseite kann daher bereits Schlüssel und Kosten übernommen haben, während die Verkäuferseite noch im Grundbuch steht. Abgeschlossen ist der Vorgang erst mit der Eintragung der Käuferseite.

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9. Reproduzierbares Beispiel: Berliner Wohnung für 500.000 €

9.1 Kostenannahmen durchgehend gleich halten

Verwenden Sie dieselben Annahmen wie in den Steuer- und Investitionsleitfäden der Website:

Die 2,0 % für Notar und Grundbuch sowie 3,57 % Maklerprovision sind Planungswerte und keine gesetzlichen Pauschalen. Der Berliner Grunderwerbsteuersatz betrug bei der Prüfung am 8. August 2026 6,0 %.¹⁵

9.2 Einen ereignisbasierten Ablauf statt eines Wunschdatums planen

Angenommen, der Notar verschickt den Entwurf am 11. August 2026 und die reguläre Zweiwochenfrist gilt. Der früheste geplante Beurkundungstermin im Beispiel ist der 25. August 2026. Danach zählen Bedingungen statt erfundener Bearbeitungszeiten:

Keine gesetzliche Frist garantiert, dass Grundbuchamt, Finanzamt, Gemeinde und Banken in einer festen Wochenzahl fertig werden. Verlässlich ist die Reihenfolge der Vertragsbedingungen.

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10. Wissen, was German Immo Flow leistet und was nicht

10.1 Was der Rechner vorbereiten kann

German Immo Flow verbindet Kaufpreis, bundeslandspezifische Grunderwerbsteuer sowie eingegebene Prozentsätze für Notar und Makler zu Gesamtkaufkosten. Aus Eigenkapital, Zinssatz und Tilgung berechnet er außerdem Kreditsumme, Monatsrate, Tilgungsverlauf und Restschuld.

Für das Beispiel lässt sich nachvollziehen:

500.000 € Kaufpreis
+ 30.000 € Grunderwerbsteuer
+ 10.000 € Annahme für Notar und Grundbuch
+ 17.850 € Maklerannahme
= 557.850 € Gesamtkaufkosten
− 207.850 € verfügbares Eigenkapital
= 350.000 € Kreditsumme für die Planung

Speichern Sie ein Basisszenario, bevor Sie Eigenkapital, Zins oder Tilgung ändern. So bleiben die Kaufkosten in allen Vergleichen gleich.

10.2 Was außerhalb des Modells bleibt

Der Rechner kann nicht:

• eine Finanzierung genehmigen oder Bankbewertung und Auszahlungsvoraussetzungen abbilden;
• Grundbuch, Teilungserklärung, Bauakte, Mängel oder Genehmigungen prüfen;
• Reservierungsvereinbarung, Kaufvertrag oder Grundschuld erstellen oder prüfen;
• Termine für Fälligkeitsmitteilung, Steuerbescheid, Übergabe oder Grundbucheintrag vorhersagen;
• reale Rechnungen, Zahlungsempfänger oder Bescheinigungsstatus überwachen;
• objektspezifische Rechts-, Technik-, Steuer- oder Finanzierungsberatung ersetzen.

Der Prozentsatz für Notar und Grundbuch ist ein Budgetwert. Die tatsächlichen gesetzlichen Rechnungen hängen von Geschäft, Sicherheiten und Eintragungen ab.

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11. Häufige Fehler im Kaufprozess

Fehler 1: Unterschreiben, bevor das Darlehen auszahlungsfähig ist

Ein positives Gespräch oder eine allgemeine Bescheinigung reicht nicht, wenn Objektfreigabe, Sicherheiten oder Eigenkapitalnachweise offen sind. Stimmen Sie Bankbedingungen und Zahlungsplan vor der Beurkundung ab.

Fehler 2: Zahlen, weil Verkäufer oder Makler die Fälligkeit behaupten

Zahlen Sie erst nach der notariellen Fälligkeitsmitteilung und genau wie dort angegeben. Die Vormerkung allein bedeutet nicht, dass alle Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen.

Fehler 3: Schlüssel mit Eigentum verwechseln

Schlüssel dokumentieren Besitz. Sie ersetzen nicht den Grundbucheintrag. Trennen Sie wirtschaftlichen Übergang und rechtliches Eigentum auch bei Versicherung und Unterlagen.

Fehler 4: Annehmen, der Notar habe die Investition geprüft

Der Notar sichert die rechtliche Übertragung. Zustand, Preis, künftige Instandhaltung, Miete, Tragbarkeit und Steuerstrategie müssen Sie selbst oder mit Fachleuten prüfen.

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FAQ

Gilt bei jedem deutschen Immobilienkauf zwingend eine 14-tägige Wartefrist?

Nein. Die gesetzliche Regelfrist betrifft bestimmte Verbraucherverträge nach § 311b BGB und ist besonders beim Kauf eines Verbrauchers von einem Unternehmer relevant. Sie gilt nicht automatisch genauso bei zwei Privatpersonen; eine Verkürzung ist mit dokumentierten Gründen möglich. Ausreichende Prüfzeit bleibt immer sinnvoll.⁵

Wann soll ich den Kaufpreis überweisen?

Erst wenn der Notar die Fälligkeitsmitteilung verschickt hat, und nur an die dort beziehungsweise im Vertrag genannten Empfänger innerhalb der angegebenen Frist. Eine Nachricht von Verkäufer oder Makler ersetzt sie nicht.¹¹

Bin ich mit der Unterschrift oder Schlüsselübergabe Eigentümer?

Weder noch. Die Unterschrift begründet die Vertragspflichten. Mit der Übergabe wechseln regelmäßig Besitz sowie vereinbarte Nutzen und Lasten. Eigentum entsteht erst durch Auflassung und Grundbucheintrag.¹⁴

Warum wird eine Grundschuld eingetragen, bevor ich Eigentümer bin?

Die Bank braucht üblicherweise eine Sicherheit vor der Auszahlung. Eine im Kaufvertrag abgesicherte Finanzierungsvollmacht ermöglicht deren Bestellung am Kaufobjekt, obwohl noch die Verkäuferseite eingetragen ist. Der Notar koordiniert den Vorgang.¹

Kann ein Freund beim Termin übersetzen?

Gehen Sie nicht ohne Abstimmung davon aus. Informieren Sie das Notarbüro früh. Wenn ein Beteiligter die Urkundssprache nicht ausreichend versteht, regelt § 16 Beurkundungsgesetz Übersetzung, Eignung des Dolmetschers und gegebenenfalls die Vereidigung.⁶

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Fazit: Den Kauf nach Bedingungen und nicht nach Wunschdaten steuern

Ein sicherer Immobilienkauf folgt einer klaren Reihenfolge:

1. Gesamtkosten und Finanzierung klären;
2. Immobilie prüfen und den tatsächlichen Deal aushandeln;
3. Notarentwurf ohne Zeitdruck lesen;
4. erst bei vollständiger Finanzierung und klarem Text unterschreiben;
5. Erwerbsanspruch und Grundschuld notariell absichern lassen;
6. erst nach Fälligkeitsmitteilung zahlen;
7. Steuer, Übergabe und Eigentumsumschreibung als getrennte Meilensteine abschließen.

German Immo Flow unterstützt die Zahlen vor dieser Kette. Danach bestimmen Notarvertrag und amtliche Mitteilungen die rechtliche Reihenfolge. Beides gehört zusammen: Der Kauf ist nur tragfähig, wenn die Rechnung stimmt, und nur sicher, wenn jede Rechts- und Zahlungsbedingung eingehalten wird.

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Hinweis: Dieser Leitfaden beschreibt einen typischen Kauf einer deutschen Bestandsimmobilie nach der am 8. August 2026 geprüften Rechts- und Informationslage. Er ist keine Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Anlageberatung. Vertragsinhalt, Parteien, Objektart und örtliche Vorgaben können den Ablauf verändern. Beziehen Sie für die konkrete Transaktion den Notar und bei Bedarf eigene Rechtsanwälte, Steuerberater, Bausachverständige oder Finanzierungsberater ein.

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