Eigentumswohnung prüfen: Die Due-Diligence-Checkliste

Bei der Besichtigung merken Sie, ob Ihnen die Wohnung gefällt. Was Sie wirtschaftlich und rechtlich mitkaufen, sehen Sie dort nur zum Teil.

Mit dem Kauf werden Sie in der Regel Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Ihnen gehört dann nicht nur die Wohnung. Sie erwerben auch einen Anteil an Dach, Fassade, Leitungen, Heizung, Grundstück und finanzieller Vorgeschichte des Gebäudes. Was vor Ihrem Kauf beschlossen wurde, kann deshalb nach dem Kauf eine Zahlung auslösen.

Die entscheidende Frage lautet nicht nur: „Sind 360 € Hausgeld angemessen?“ Sondern:

Was steckt in den 360 €, welche Arbeiten stehen an, wie viel Geld ist vorhanden und welcher Anteil kann auf diese Wohnung entfallen?

Dieser Leitfaden behandelt den Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung. Beim Neubaukauf vom Bauträger müssen zusätzlich Bauvertrag, Baubeschreibung, Zahlungsplan, Fertigstellung und Abnahme geprüft werden. Den Ablauf der gesamten Transaktion zeigt der Leitfaden Immobilienkauf in Deutschland.

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Schnellantwort: Prüfen Sie Wohnung, Gebäude und Eigentümergemeinschaft

Unterschreiben Sie den notariellen Kaufvertrag erst, wenn diese sieben Fragen anhand von Unterlagen beantwortet sind:

Eine fehlende Unterlage beweist keinen Mangel. Sie ist aber ein ungeklärtes Risiko. Der Verkäufer sollte sie beschaffen, die Lücke erklären und die Antwort nötigenfalls im Kaufvertrag absichern.

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1. Klären Sie den rechtlichen Umfang vor der Grundrissfrage

1.1 Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Sondereigentum ist der rechtlich Ihrer Einheit zugeordnete Bereich. Gemeinschaftseigentum gehört den Eigentümerinnen und Eigentümern gemeinsam. Tragende und für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes notwendige Teile werden nicht deshalb zu Sondereigentum, weil Sie sie nur aus Ihrer Wohnung sehen.

Die Abgrenzung entscheidet darüber, wer etwas verändern darf, wer die Reparatur organisiert und wie Kosten verteilt werden. Bei Balkon, Fenster, Leitung oder Garten können Nutzungsrecht, Instandhaltung und Kostentragung auseinanderfallen. Leiten Sie die Antwort nicht aus der Zugänglichkeit ab, sondern aus den maßgeblichen Unterlagen.

1.2 Lesen Sie diese Unterlagen als ein Gesamtpaket

Die Teilungserklärung begründet die Einheiten. Die darin enthaltene Gemeinschaftsordnung regelt Rechte, Stimmgewicht, Nutzung und häufig Kosten. Der Aufteilungsplan zeigt die nummerierten Räume und Flächen. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt die Abgeschlossenheit für die Begründung und Eintragung von Wohnungseigentum. Sie ersetzt weder die Baugenehmigung noch den Nachweis einer zulässigen Nutzung. § 7 WEG verlangt Aufteilungsplan und Behördenbescheinigung als Anlagen für die Grundbucheintragung.¹

Gleichen Sie alles mit aktuellem Grundbuch, Kaufvertragsentwurf, Exposé und tatsächlichem Zustand ab. Wohnungsnummer, Keller, Dachraum, Garage und Stellplatz müssen zusammenpassen. Ein Stellplatz gehört nicht automatisch zum Kauf, nur weil der Verkäufer ihn bisher genutzt hat. Notar.de empfiehlt ausdrücklich, Teilungserklärung und zugeordnete Flächen und Rechte vor der Beurkundung zu prüfen.²

Notieren Sie den Miteigentumsanteil und jeden abweichenden Kostenverteilungsschlüssel. Nach § 16 WEG werden Gemeinschaftskosten grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen getragen; für einzelne Kosten oder Kostenarten kann die Gemeinschaft anders beschließen.³ Ihr Anteil an einer Maßnahme muss deshalb nicht dem Flächenanteil der Wohnung entsprechen.

1.3 Prüfen Sie Fläche, Sonderrechte und Nutzungszweck

Fragen Sie bei jeder beworbenen Fläche, worauf die Nutzung rechtlich beruht:

• Sondereigentum an der Wohnung;
• separates Sondereigentum an Keller oder Stellplatz;
• Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht;
• bloß geduldete alleinige Nutzung ohne gesichertes Sonderrecht.

Vergleichen Sie die angegebene Wohnfläche mit Kaufvertrag, Plänen und Flächenberechnung. Weichen Wände, Türen, Terrasse oder Dachraum vom genehmigten Plan ab, muss das vor der Preisentscheidung geklärt werden. Notar.de warnt, dass Unterschiede zwischen Teilungserklärung und tatsächlicher Ausführung zu Eigentums-, Genehmigungs- und Kostenproblemen führen können.⁴

Prüfen Sie außerdem die Zweckbestimmung. § 13 WEG erlaubt grundsätzlich, Sondereigentum selbst zu bewohnen oder zu vermieten. Vereinbarter Zweck, Gemeinschaftsordnung, sonstige Gesetze und Rechte Dritter bleiben aber relevant. Normale Wohnraumvermietung, möblierte Kurzzeitvermietung, Ferienvermietung und Gewerbe sind nicht dasselbe. Der Bundesgerichtshof hat zudem entschieden, dass Kurzzeitvermietung auf Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel nicht einfach gegen die betroffenen Eigentümer verboten werden kann; eine vereinbarte Zweckbestimmung kann die Nutzung dennoch begrenzen.⁵

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2. Lesen Sie Beschlüsse, nicht nur das letzte Protokoll

2.1 Beschlusssammlung und Protokolle beantworten verschiedene Fragen

Die Beschlusssammlung enthält den Wortlaut verkündeter Versammlungsbeschlüsse, schriftlicher Beschlüsse und einschlägiger Gerichtsentscheidungen seit Juli 2007, einschließlich Vermerken über Anfechtung oder Aufhebung. Versammlungsprotokolle liefern den Kontext: Was wurde berichtet, diskutiert, vertagt oder abgelehnt? § 24 WEG verlangt sowohl Niederschriften als auch eine Beschlusssammlung.⁶

Eine Grenze ist seit dem 1. Januar 2026 besonders wichtig: Ein vor dem 1. Dezember 2020 auf Grundlage einer Öffnungsklausel gefasster Beschluss bindet einen späteren Käufer grundsätzlich nur, wenn er im Grundbuch eingetragen ist. Beschlüsse, für die das Gesetz selbst eine Beschlusskompetenz vorsieht, benötigen diese Eintragung in der Regel nicht. Gleichen Sie deshalb Wortlaut und Rechtsgrundlage älterer Beschlüsse mit dem Grundbuch ab. Der Eintrag in der Beschlusssammlung allein entscheidet nicht, ob ein Beschluss gegenüber einem Rechtsnachfolger wirkt.⁷

Fordern Sie mindestens die vollständige Beschlusssammlung sowie Einladungen, Anlagen und Protokolle der letzten drei bis fünf Jahre an. Bei einem älteren Gebäude sollten Sie weiter zurückgehen, sobald ein wiederkehrendes Thema auftaucht. Suchen Sie nach:

• Dach, Fassade, Balkonen, Fenstern, Leitungen, Heizung, Aufzug, Feuchtigkeit und Brandschutz;
• Angeboten, Gutachten, Versicherungsschäden und verschobenen Arbeiten;
• Änderungen bei Kostenverteilung oder Hausgeld;
• Sonderumlagen und Darlehen der Gemeinschaft;
• Beschlussanfechtungen, Gerichtsverfahren und Konflikten mit Firmen oder Verwaltung;
• wiederholt verspäteten Abrechnungen oder nicht umgesetzten Beschlüssen.

Kein Beschluss bedeutet nicht automatisch keine Kosten. Der Satz „Angebote im nächsten Jahr einholen“ oder eine wiederholt vertagte Reparatur kann wichtiger sein als ein abgeschlossenes Projekt.

2.2 Als Interessent brauchen Sie die Mitwirkung des Verkäufers

Ein Eigentümer kann nach § 18 Abs. 4 WEG Einsicht in Verwaltungsunterlagen verlangen. In die Beschlusssammlung dürfen ein Eigentümer oder ein von ihm ermächtigter Dritter Einsicht nehmen.⁸ Als Kaufinteressent haben Sie noch nicht automatisch Zugang zum gesamten Archiv. Bitten Sie den Verkäufer um Kopien oder eine schriftliche Vollmacht. Personenbezogene Daten können geschwärzt werden, ohne die finanziellen und technischen Aussagen zu verdecken.

Verweigern Verkäufer oder Verwaltung den Zugang, ersetzen mündliche Zusagen die Unterlagen nicht. Listen Sie die Lücken auf, bewerten Sie das mögliche Risiko und klären Sie mit Notar oder unabhängiger Rechtsberatung, wie der Vertrag damit umgehen soll.

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3. Rekonstruieren Sie die Finanzen der Gemeinschaft

3.1 Wirtschaftsplan, Abrechnung und Vermögensbericht gehören zusammen

Der Wirtschaftsplan prognostiziert Einnahmen und Ausgaben und dient als Grundlage für Vorschüsse. Die Jahresabrechnung zeigt Einnahmen und Ausgaben des abgelaufenen Jahres und dient späteren Anpassungen. Der Vermögensbericht nennt Rücklagen und das wesentliche Gemeinschaftsvermögen. § 28 WEG behandelt sie als getrennte Unterlagen.⁹

Fordern Sie für die Kaufprüfung an:

• aktuellen Wirtschaftsplan und Beschluss über die Vorschüsse;
• die letzten drei Jahresabrechnungen mit Beschlüssen;
• die letzten drei Vermögensberichte;
• aktuellen Bankstand und Rücklagenzuordnung, soweit daraus nicht ersichtlich;
• Aufstellung oder Bestätigung der Hausgeldrückstände;
• Darlehensverträge der Gemeinschaft, Sicherheiten und wesentliche offene Rechnungen;
• Angaben zu laufenden Verfahren, Versicherungsschäden und Handwerkerstreitigkeiten.

Stimmen Sie Anfangs- und Endbestand der Rücklage ab. Größere Entnahmen sollten zu Beschlüssen, Rechnungen oder Arbeiten passen. Vergleichen Sie Plan und Ist und achten Sie auf wiederkehrende Fehlbeträge oder auffällig geringe Instandhaltungsausgaben.

3.2 Eine Rücklage ist nur zusammen mit dem Sanierungsbedarf aussagekräftig

Die Erhaltungsrücklage ist Gemeinschaftsvermögen für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums. § 19 WEG zählt eine angemessene Rücklage zur ordnungsmäßigen Verwaltung, schreibt aber keinen allgemeingültigen Eurobetrag pro Quadratmeter vor.¹⁰

„120.000 € Rücklage“ reicht deshalb nicht als Antwort. Fragen Sie:

• Für wie viele Einheiten und welche Gebäudetechnik muss sie reichen?
• Wie alt sind Dach, Fassade, Heizung, Aufzüge, Leitungen und Fenster?
• Welcher Betrag ist bereits verplant?
• Bestehen Zahlungsrückstände?
• Ist eine Maßnahme nur diskutiert, beschlossen oder bereits beauftragt?

Ein gut instand gehaltenes kleines Haus kann weniger Geld benötigen als eine große Anlage mit Aufzügen, Tiefgarage und Fassadenschäden. Zustand und Rücklage sind gemeinsam zu beurteilen.

3.3 Behandeln Sie Sonderumlagen als Teil der Transaktion

Eine Sonderumlage ist eine zusätzliche Zahlung, wenn Vorschüsse und verfügbare Rücklage nicht reichen. Prüfen Sie vorgeschlagene, beschlossene, teilweise abgerufene, rückständige oder angefochtene Umlagen.

Mit „Das hat noch der Verkäufer beschlossen“ lässt sich das Risiko nicht verteilen. Im Verfahren V ZR 257/16 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Erwerber für eine vor dem Eigentumswechsel beschlossene Sonderumlage haften kann, wenn der Beitrag erst nach seinem Eigentumserwerb fällig wird. Das Urteil verweist für die Risikoverteilung zwischen Verkäufer und Käufer auf kaufvertragliche Regelungen.¹¹

Der Notar sollte deshalb eindeutig regeln, wer bereits beschlossene Umlagen, spätere Abrufe eines vorhandenen Beschlusses, spätere Beschlüsse zu bereits bekannten Arbeiten und Rückstände des Verkäufers trägt. Diese interne Vereinbarung ändert nicht automatisch, wen die Gemeinschaft nach WEG-Recht in Anspruch nehmen darf.

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4. Zerlegen Sie das Hausgeld vor der Eingabe in den Rechner

4.1 Hausgeld ist nicht gleich Betriebskosten des Mieters

Das Hausgeld ist der Vorschuss des Eigentümers an die Gemeinschaft. Es kann enthalten:

• Betriebskosten, etwa umlagefähige Heiz-, Wasser-, Reinigungs-, Müll- oder Gebäudeversicherungskosten;
• nicht umlagefähige Verwaltung und laufende Instandhaltung;
• Zuführungen zur Erhaltungsrücklage.

Bei Vermietung dürfen Betriebskosten nur abgerechnet werden, wenn der Mietvertrag dies vorsieht und die Position umlagefähig ist. § 556 BGB bildet die vertragliche Grundlage; § 1 BetrKV schließt Verwaltung sowie Instandhaltung und Instandsetzung ausdrücklich aus.¹² Die WEG-Abrechnung ist deshalb nicht automatisch eine formgerechte Betriebskostenabrechnung für den Mieter.

4.2 Nachvollziehbares Beispiel: 360 € Hausgeld im Monat

Angenommen, eine 75-m²-Wohnung hat laut aktuellem Plan folgende Aufteilung:

German Immo Flow zieht das vollständig eingegebene Hausgeld von der Kaltmiete ab. Eine Betriebskostenvorauszahlung des Mieters wird nicht hinzugerechnet. Zahlt der Mieter wirksam 220 € voraus und bestätigt die spätere Abrechnung diesen Betrag, liegt der angezeigte Cashflow um 220 € im Monat beziehungsweise 2.640 € im Jahr unter genau diesem Geldfluss. Bei den laufenden Kosten kann das Modell dadurch konservativ sein.

Der Rechner bildet aber auch nicht jede reale Ausgabe ab. Es gibt kein eigenes Feld für Sonderumlage, Einzelreparatur, Ausfälle anderer Eigentümer oder steigendes Hausgeld. Tragen Sie deshalb nicht einfach nur 140 € ein, ohne Mietervorauszahlungen und ausgelassene Risiken außerhalb des Rechners vollständig nachzuführen. Halten Sie eine Überleitungsrechnung neben dem gespeicherten Szenario fest. Die Grenzen der Renditemodellierung erläutert auch der Leitfaden IRR oder ROI.

4.3 Ergänzen Sie das bekannte Projekt außerhalb des Modells

Nehmen wir an, die Unterlagen nennen außerdem 360.000 € für Fassade und Balkone. Geplant sind 80.000 € aus der Rücklage und 280.000 € Sonderumlage. Beträgt der anwendbare Kostenanteil dieser Einheit 4 %, ergibt sich beispielhaft:

280.000 € × 4 % = 11.200 €

Diese 11.200 € sind zusätzlicher Liquiditätsbedarf und nicht im monatlichen Hausgeld von 360 € enthalten. Prüfen Sie Beschluss, Verteilungsschlüssel, Fälligkeiten, Rücklagenentnahme und Kaufvertragsklausel. Das Beispiel ist eine Prüfungsrechnung und keine Aussage zur Rechtmäßigkeit der Maßnahme. Die steuerliche Behandlung laufender und einmaliger Kosten ist separat zu prüfen; einen Einstieg bietet der Leitfaden Immobiliensteuern 2026.

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5. Prüfen Sie das gesamte Gebäude und übersetzen Sie Mängel in Geld

5.1 Gehen Sie bei der Besichtigung über die Wohnungstür hinaus

Besichtigen Sie Wohnung und zugängliches Gemeinschaftseigentum. Bei Alter, Auffälligkeiten oder geplanten Arbeiten lohnt sich eine unabhängige bautechnische Begleitung. Gebrauchte Wohnungen werden häufig mit weitgehendem Gewährleistungsausschluss verkauft; der Notar prüft keine Bauqualität. Notar.de empfiehlt daher ausdrücklich, auch das Gemeinschaftseigentum und bei Bedarf mit Sachverständigen zu untersuchen.¹³

Prüfen Sie mindestens:

• Keller und Dachräume auf Feuchte, Geruch, Korrosion und Reparaturstellen;
• Dachdeckung, Entwässerung, Fassade, Balkone und sichtbare Risse;
• Fenster, Außentüren und Verschattung einschließlich Instandhaltungspflicht;
• Zentralheizung, Warmwasser, Energieträger und Erneuerungshistorie;
• Steigleitungen für Wasser, Abwasser, Strom und Gas;
• Aufzüge, Tiefgarage, Brandschutztüren und gemeinsame Lüftung;
• Gutachten zu Schadstoffen, Leitungsbrüchen, Schimmel oder Statik;
• Genehmigungen und WEG-Zustimmung für sichtbare Umbauten in der Wohnung.

Stellen Sie bei jedem Punkt vier Fragen: Was ist die Diagnose? Welcher rechtliche Gebäudeteil ist betroffen? Was hat die Gemeinschaft beschlossen? Wie wird Ihr Kostenanteil finanziert?

5.2 Lesen Sie den Energieausweis als Gebäudeindikator

Der Energieausweis wird grundsätzlich für das Gebäude und nicht für eine einzelne Wohnung ausgestellt. Er dient einem überschlägigen Vergleich und prognostiziert keine individuelle Rechnung. Nach den am 8. August 2026 geprüften und geltenden §§ 79 und 80 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) ist er grundsätzlich zehn Jahre gültig; Verkäufer oder Makler müssen ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach Vertragsschluss unverzüglich übergeben.¹⁴

Prüfen Sie Ausweisart, Ablaufdatum, Energieträger, Baujahr von Gebäude und Wärmeerzeuger, Kennwert, Effizienzklasse und Modernisierungsempfehlungen. Vergleichen Sie das mit Rechnungen, Heizungshistorie und geplanten Maßnahmen. Ein günstiger Verbrauchswert kann vom Verhalten der bisherigen Bewohner geprägt sein; ein ungünstiger Ausweis beziffert nicht die Kosten Ihrer Wohnung.

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6. Prüfen Sie Rückstände, Rechtsstreitigkeiten und Verwaltungsqualität

Finanzrisiken entstehen nicht nur in der verkauften Einheit. Zahlen mehrere Eigentümer nicht, kann die Gemeinschaft Liquiditätsprobleme bekommen oder Vorschüsse erhöhen. Fragen Sie nach Gesamtrückständen, Alter, Beitreibungsstand und danach, ob der Wirtschaftsplan mit unsicheren Zahlungseingängen rechnet.

Bei Rechtsstreitigkeiten sollten Parteien, Gegenstand, Streitwert, Prozesskostenrisiko, Versicherungslage und nächster Verfahrensschritt bekannt sein. Dazu gehören Beschlussanfechtungen, Gewährleistungsfälle sowie Konflikte mit Firmen, Nachbarn oder Verwaltung und Verfahren über Nutzung oder Kostenverteilung. „Die WEG führt einen Prozess“ reicht nicht zur Risikobewertung.

Die Qualität der Verwaltung zeigt sich in den Unterlagen. Warnzeichen sind:

• dauerhaft verspätete Jahresabrechnungen oder Vermögensberichte;
• ungeklärte Unterschiede zwischen Abrechnung und Bankbestand;
• lückenhafte Beschlusssammlung;
• ausgelaufene Versicherungs- oder Verwalterverträge;
• häufige Notreparaturen ohne Erhaltungsplan;
• unbehandelte Rückstände und nicht umgesetzte gültige Beschlüsse.

Ein einzelnes verspätetes Dokument muss kein Ausschlussgrund sein. Ein Muster aus schwachen Unterlagen, vertagten Arbeiten und knapper Liquidität ist ein anderes Risiko.

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7. Machen Sie aus Befunden Preis, Bedingung oder Ausstieg

Ordnen Sie Ergebnisse in drei Gruppen ein:

Trennen Sie Kaufpreisverhandlung und Liquiditätsplanung. Ein Preisnachlass von 10.000 € finanziert keine zwei Wochen nach Übergabe fällige Umlage über 11.200 €, wenn Finanzierung und Barreserve das nicht tragen. Banken können Umlagen und Sanierungsbudgets außerdem anders behandeln als den Kaufpreis.

Geben Sie dem Notar vor der Beurkundung die tatsächlichen Befunde, nicht nur das Exposé. Er kann die rechtliche Risikoverteilung gestalten und erläutern, ersetzt aber keine technische, steuerliche oder wirtschaftliche Prüfung. Bei strittigen Unterlagen hilft unabhängige Rechtsberatung, bei Bauschäden eine qualifizierte Begutachtung.

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8. Dokumentieren Sie die Übergabe

Erstellen Sie ein von beiden Parteien unterschriebenes Übergabeprotokoll. Halten Sie fest:

• Datum, Besitzübergang und Zustand von Wohnung, Keller und Stellplatz;
• Fotos, erkennbare Mängel und noch offene Arbeiten des Verkäufers;
• Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und Wärme;
• sämtliche Schlüssel, Karten, Fernbedienungen und Schließanlagenschlüssel;
• Anleitungen, Garantien, Rechnungen und technische Unterlagen;
• Hausgeldzahlungen und vereinbarte Abgrenzung rund um die Übergabe;
• bei Vermietung: Mietvertrag, Nachträge, Kautionsnachweis, Mieterkonto und offene Ansprüche.

Der Kaufvertrag trennt meist Besitz und wirtschaftlichen Übergang von Nutzen, Lasten und Gefahr vom rechtlichen Eigentum im Grundbuch. Unterstellen Sie nicht, dass alle Termine identisch sind. Beachten Sie den Vertrag und klären Sie für die Übergangszeit Stimmrecht, fällige Vorschüsse und spätere Abrechnungsspitzen oder Guthaben.

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9. Häufige Fehler

Fehler 1: Das aktuelle Hausgeld als Gesamtkosten behandeln

Es sagt wenig über ein unterfinanziertes Dach, eine bevorstehende Umlage oder künftige Energiearbeiten. Zerlegen Sie den Betrag und lesen Sie die Sanierungshistorie.

Fehler 2: Nur die Wohnung ansehen

Die teuren Bauteile sind häufig Gemeinschaftseigentum. Prüfen Sie Dach, Fassade, Heizung, Leitungen, Keller, Aufzüge und Tiefgarage.

Fehler 3: Drei Protokolle ohne Beschlusssammlung akzeptieren

Protokolle liefern Kontext, die Sammlung dokumentiert formelle Beschlüsse und wichtige Gerichtsergebnisse. Sie brauchen beides.

Fehler 4: Die Rücklage als Guthaben der Wohnung ansehen

Die Rücklage gehört der Gemeinschaft. Der Verkäufer kann sie nicht als persönliches Sparguthaben an Sie auszahlen. Entscheidend ist, welche Gemeinschaftsarbeiten damit finanziert werden können.

Fehler 5: Die Sonderumlagenklausel offenlassen

Das Beschlussdatum allein entscheidet das Risiko nicht. Prüfen Sie Fälligkeiten und regeln Sie die interne Zuordnung im notariellen Vertrag.

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FAQ

Wie viele Jahre Versammlungsprotokolle sollte ich anfordern?

Drei bis fünf Jahre sind ein sinnvoller Einstieg, aber keine rechtliche Sicherheitsgrenze. Gehen Sie bei älteren Gebäuden oder Hinweisen auf Dach, Fassade, Heizung, Feuchte, Verfahren oder vertagte Projekte weiter zurück. Fordern Sie immer auch die vollständige Beschlusssammlung an.

Ist eine hohe Erhaltungsrücklage immer gut?

Nein. Ihre Angemessenheit hängt von Gebäude, bereits gebundenen Beträgen, Rückständen und Zustand ab. Ein hoher Bestand kann vollständig verplant sein; ein niedriger Bestand kann nach abgeschlossener Sanierung vertretbar sein. Gleichen Sie Vermögensbericht, Beschlüsse und Technik ab.

Kann ich das gesamte Hausgeld auf den Mieter umlegen?

Nein. Nur vertraglich vereinbarte und rechtlich umlagefähige Betriebskosten können über das Mietverhältnis abgerechnet werden. Verwaltung, Instandhaltung, Reparaturen und Rücklagenzuführung bleiben beim Eigentümer. Aus der WEG-Abrechnung muss eine mietrechtlich passende Betriebskostenabrechnung erstellt werden.¹²

Wer zahlt eine vor meinem Kauf beschlossene Sonderumlage?

Das hängt von Beschluss, Fälligkeit, Eigentumswechsel, Gemeinschaftsordnung und Kaufvertrag ab. Ein Erwerber kann nach Eigentumsübergang in Anspruch genommen werden, obwohl der Beschluss früher gefasst wurde. Lassen Sie bekannte und schwebende Umlagen im Vertrag ausdrücklich zuordnen.¹¹

Ersetzt der Energieausweis eine bautechnische Prüfung?

Nein. Er liefert standardisierte Energiedaten für das Gebäude. Feuchte, Statik, schadhafte Leitungen oder konkrete Sanierungskosten diagnostiziert er nicht; auch die Rechnung einer einzelnen Wohnung prognostiziert er nicht.

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Fazit: Kaufen Sie Unterlagen und Gebäude mit, nicht nur die Räume

Eine belastbare Prüfung verbindet vier Ebenen:

1. rechtlicher Umfang der Einheit und ihrer Rechte;
2. Beschlüsse und Finanzen der Gemeinschaft;
3. Gebäudezustand und absehbare Maßnahmen;
4. kaufvertragliche und tatsächliche Übergabe zwischen Verkäufer und Käufer.

Modellieren Sie in German Immo Flow Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Finanzierung und das vollständige monatliche Hausgeld. Führen Sie daneben eine eigene Prüfliste für Vermieter-Mieter-Aufteilung, Rücklagenstand, einmalige Arbeiten und Sonderumlagen. Der Rechner unterstützt die Planung; ob Unterlagen und Gebäude den Preis rechtfertigen, kann er nicht entscheiden.

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Hinweis: Dieser Beitrag enthält allgemeine Informationen und ein vereinfachtes Planungsbeispiel. Er ist keine Rechts-, Technik-, Steuer-, Finanzierungs- oder Anlageberatung. Unterlagen, Landesbaurecht, Vereinbarungen und Kaufvertrag können das Ergebnis verändern. Lassen Sie die konkrete Transaktion vor der Unterschrift von den jeweils qualifizierten Fachleuten prüfen.

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